Jan 182011
 

Iedereen, vooral buiten de Spaanse landsgrenzen, lijkt beter te weten hoe de Spaanse economie en, meer bepaald, de Spaanse woningmarkt in elkaar zit dan datgene dat via de diverse ministeries en eigendomsregisters kan worden opgevraagd. De Nederlandse en Belgische media publiceren het ene negatieve sensatieverhaal na het andere, waardoor er vooroordelen de wereld in worden gebracht zonder de moeite te nemen om werkelijk te kijken wat er in Spanje leeft en wat er in de praktijk gebeurt. Tijd voor duidelijkheid middels een opsomming van de vooroordelen…

Vooroordeel 1

In Spanje moet iedereen verkopen

Onjuist, verkopen moeten alleen de eigenaren die in financiële nood zitten. Die bezitten veelal niet het residentieel onroerend goed waar Nederlandse en Belgische klanten naar op zoek zijn. Vaak betreft het oudere stadshuisjes van mensen die ook vóór de crisis al in de lagere lonensfeer werkten en die ‘over the top’ gefinancierd hebben. Veelal zijn ze nu werkloos en raken door wanbetaling hun woning ook nog kwijt. Let op: met betrekking tot luxe residentieel onroerend goed komen dergelijke noodverkopen weinig voor. Waar valt wel een punt te halen? Bij projectontwikkelaars die financieel slecht zitten. Maar hier betreft het veelal “dertien in een dozijn” objecten.

Vooroordeel 2

Alle Engelse eigenaren moeten verkopen

Niet waar! Natuurlijk zijn er mensen die willen verkopen omdat hun levensstandaard afhangt van de kracht van hun Pond. Het is voor een naar de UK terugkerende eigenaar interessant een object laag te prijzen, omdat hij nu voor relatief weinig Euro’s in de UK veel Ponden terugkrijgt. Dus hier ligt een kans voor de koper.

Vooroordeel 3

Alle prijzen in Spanje gaan naar de bodem

Onjuiste berichtgeving over de Spaanse onroerend goed markt; weergegeven prijsdalingen zijn vaak een landelijk gemiddelde en maken geen onderscheid tussen residentieel onroerend goed (onze core business) en onroerend goed in overige delen van Spanje. Een flatgebouw in Madrid heeft een andere waardeontwikkeling dan een vrijstaande villa met zeezicht. Ook in deze tijd. Bovendien wordt deze conclusie vaak getrokken aan de hand van de vraagprijzen, welke, na overvraging, naar beneden zijn bijgesteld. De Centraal- of Noord-Europese koper zoekt veelal een mooie stek, op een goede locatie. Die blijft zijn geld waard, ook nu.

Vooroordeel 4

Alle prijzen van woningaanbod in Spanje zijn nog te halveren

Onjuist. Veelal zijn de huidige aanbodprijzen al sterk gereduceerd. Er is uiteraard altijd onderhandelingsruimte, maar zeer lage biedingen worden bijna altijd afgewezen.

Vooroordeel 5

Er wordt niets verkocht in Spanje

 
Absoluut onwaar. De enorme verkoopaantallen van een jaar of 5, 6 geleden zijn uiteraard al lang vergeten, maar er wordt echt nog dagelijks residentieel onroerend goed verkocht. Vorig jaar zijn er vele klanten teleurgesteld toen ze dachten nog wel even te kunnen wachten met het ondernemen van aankoopstappen van een object dat hen helemaal aanstond, de prijzen gingen immers nog verder dalen, zo dachten ze…. Goed in de markt liggende objecten worden wel verkocht.

Vooroordeel 6

In Spanje wordt niet meer gefinancierd door banken

Onjuist. Ook hier: de ongezonde situatie van ‘over the top’-financieringen in Spanje is verdwenen. Er wordt naar een reële eigen inleg gevraagd. Voor niet-residenten is bij een goede kredietwaardigheid best een financiering tot 65 à 70 procent te bespreken.

Vooroordeel 7

Spanje zal minder aantrekkelijk worden

Feit is dat de vraag naar residentieel onroerend goed door Nederlandse en Belgische geïnteresseerden nog steeds voor een belangrijk deel Spaans onroerend goed betreft. Een prima wegennetverbinding tussen de landen, slechts 2 uur vliegtijd met dagelijkse lijndiensten, het aangename klimaat, de regionale gastvrijheid en de leefkwaliteit die absoluut in alle voorzieningen van “Europees” niveau is, maken Spanje nog altijd tot een zeer geliefd land. Waar het op het hoogtepunt van de Europese economie, een jaar of 5 geleden, een duur verhaal was om in Spanje een mooi object te verwerven, zijn de prijzen nu weer interessant. Het is en blijft een goede investering in eigen leefkwaliteit.

Vooroordeel 8

Alle bouwprojecten zijn gedoemd te mislukken

Onjuist. Er zijn roekeloze investeringen gedaan gedurende de hoogconjunctuur, door projectontwikkelaars, met medewerking van de (spaar-) banken. Tegenwoordig is een dergelijke investeringsvorm absoluut ondenkbaar, noch banken, noch projectontwikkelaars kunnen dergelijke financieringsstructuren nog waarmaken. Op kleine schaal komen weer projecten van de grond.

TIP: Wacht niet tot het te laat is

Algemeen blijft het zo dat de vraag aan de Spaanse Costa’s niet alleen door investeerders wordt bepaald, maar zeker ook (80 à 90 procent) door mensen die gewoon in hun levenskwaliteit willen investeren. Dat wil zeggen mensen die “hun droomhuis aan de Costa” willen aanschaffen. Voor hen is de huidige markt een luxe situatie: er zijn veel mooie villa’s en luxe appartementen te koop, op zeer gewilde locaties tegen aantrekkelijke prijzen. Indien u echter wél plannen heeft voor de aankoop van een Spaanse woning, maar door alle berichtgevingen en vooroordelen verwacht dat de markt voor u nóg gunstiger wordt, dan loopt u het risico dat u te laat komt.
 

Eerder gepubliceerd door Mondi

  8 Responses to “Vooroordelen Spaanse woningmarkt”

  1. Ik krijg steeds jullie nieuws van Nicla.
    Ben reeds geruime tijd bezig met idee om naar Spanje te gaan wonen en trachten nog 15 a 20j een rustig jobke te doen om nog wat van het leven te genieten.
    Volg jullie berichten steeds aandachtig op en moet jullie laatste berichtgevingen echt wel tegenspreken wat betreft economie en woningen. Economie boert enorm slecht en gaat nog steeds achteruit , woningen staan met de vleet tekoop en dalen nog steeds.
    Uiteraard weet ik ook dat het een beetje streek gebonden is maar algemeen zijn de vooruitzichten echt niet veel belovend voor de komende jaren!
    Begrijp niet dat er nog steeds instanties zijn in Spanje en ook sommige persberichten dat nog durven te publiceren terwijl de werkelijkheid wel totaal anders is.

    Ben nog steeds regelmatig in Spanje aanwezig en merk steeds meer dat er heel veel mensen in financiele moeilijkheden geraken. Heb zelf al afgestudeerden universitairen hier in Belgie aan een job geholpen.

    Ik wou dit toch even kwijt omdat ik er zelf echt naar uitkijk om Spanje terug tezien groeien, maar gezien de politiek in Spanje ook niet veel betekent heb ik daar mijn twijfels over maar dit is een andere kwestie.

    m vr gr

    Rudy V L

  2. Tja als je lochies nadenkt kun je wel tot de conclusie komen dat het verhaal aardig klopt, en toch zet ik er kanttekeningen bij, ik heb net een huis gekocht in de buurt van Callosa voor 2/3 van de prijs , en wat denk je er staan planty huizen tekoop die enorm gezakt zijn in prijs, en wat denk je nog meer, de meeste huizen zijn afkomstig van engelse, die een geld probleem hebben sommige zijn al niet eens meer in spanje. Huizen van 5 jaar oud die voor 350000 euri tekoop hebben gestaan zijn voor 150000 of soms nog minder te koop.
    natuurlijk snap ik wel dat de makelaars dit liever niet horen of publiceren , maar mijn ervaring is dat het wel zo is.

    • @Cobes
      Er zijn altijd koopjes te vinden en natuurlijk kan niet alles uitsluitend als ‘vooroordeel’ bestempeld worden. Met deze blog wil ik uitsluitend laten zien, dat niet alles over één kam geschoren kan worden en dat de media alleen op zoek is naar sensatie-verhalen en die dan direct als algemeen geldend wegschrijven.

      Ik communiceer en publiceer overigens open, eerlijk en zo uitgebreid mogelijk, zowel hier op de blog als op de website. Wat waar is, is waar en dient naar buiten gebracht te worden, zowel positief als negatief…

  3. Ik ben het ook met de heer van der Vlis eens. Ik heb zelf een woning in de buurt van Torreviega. Deze woning heb ik puur voor eigen gebruik en dan maakt het natuurlijk niet zo veel uit wat de waarde van de woning is. Daarnaast heb ik zo’n 8 jaar geleden samen met twee kameraden 2 woningen gekocht als investering. Het is maar goed dat mijn vader me geleerd heeft niet te gokken met geld dat je echt nodig hebt. Deze huizen zijn niet meer te verkopen. Nog steeds gaan een hoop engelsen terug naar engeland en laten hun woning gewoon achter door de sleutel bij de bank in de bus te gooien. Ik denk dat als de spaanse overheid een complete bouwstop zou opleggen dat er nog 5 jaar huizen verkocht kunnen worden. Dan heb ik het nog niet over alle half afgebouwde woningen. Echter wordt er door gebouwd en blijven hier ook weer woningen leeg staan. Al met al waardeer ik je positieve verhaal en heb ik het iedere keer enorm naar mijn zin als ik een weekje in Spanje ben. Goed klimaat, lekker eten, gezellige mensen, goedkoop winkelen, allemaal waar. Maar om te investeren absoluut de verkeerde plek.

    • De verkoopbaarheid van een woning tegen een acceptabele prijs is van veel factoren afhankelijk. De door u genoemde woningen in/om Torrevieja zijn een goed voorbeeld van de werking van het marktmechanisme. Omdat er in die regio heel veel dezelfde soorten woningen (vaak appartementen) gebouwd zijn, is er op het moment van verkoop veel concurrentie. Meestal is de enige manier om je als verkoper te onderscheiden van de anderen het verlagen van de prijs. Hierdoor is het op dit moment, met een geringere vraag en veel aanbod (lees concurrentie) minder aantrekkelijk om een dergelijke woning te koop te zetten. Mijn advies zou dan ook zijn om, indien verkoop niet strikt noodzakelijk is, te wachten en de woning trachten te verhuren.

      Naar mijn idee zal een algehele bouwstop juist een negatieve spiraal veroorzaken. Daar de Spaanse economie voor een belangrijk deel bestaat uit toerisme en onroerend goed zouden er door een bouwstop nóg meer werklozen komen die daardoor niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen, zodat er nóg meer huizen noodgedwongen en dús tegen zeer lage prijzen te koop worden aangeboden…

      Investeren, tenslotte, gaat om rendement op langere termijn. Zoals ik in mijn blog “Investeren in stenen…zekerheid voor de toekomst” heb trachten uit te leggen, is er niets zo ‘veilig’ als de aankoop van onroerend goed. Als je als investeerder koopt voor een lage prijs, heb je op vrij korte termijn al een rendement bij verkoop als gevolg van de waardestijging.

  4. Ik ben met u eens dat de gouden tijden voorbij zijn, maar ik ben het oneens dat het zo goed gaat als u in uw verhaal wil doen blijken.
    Er staan momenteel rond de miljoen appartementen te koop langs de Spaanse zuidkust.
    Kunt u zeggen er is te veel gebouwd! maar ook is er een enorme stagnering in de verkoop. Ook toplocaties staan leeg en worden voor dumpprijzen verkocht.
    Kortom ik ben het deels met u eens, maar het gaat niet goed op de Spaanse huizenmarkt.
    U zou uw verhaal voor de eerlijkheid een beetje kunnen nuanceren.
    Met vriendelijke groet,
    Herman van der Vlis

    • Het meeste onroerend goed dat tegen ‘dumpprijzen’ wordt aangeboden betreft nieuwbouwprojecten. Door het enorme aanbod van veelal dezelfde appartementen zorgt de marktwerking als vanzelf voor lage prijzen op het moment dat de markt stagneert (vraag afneemt) en er veel aanbod is. Dit neemt echter niet weg, dat er nog steeds woningen verkocht worden. Niet ondanks, maar juist dankzij de crisis, die de lagere prijzen heeft veroorzaakt.

      Particulier onroerend goed (de zgn. resales / bestaande woningen) zijn minder sterk in prijs gedaald, maar worden desondanks ook nog steeds verkocht.

  5. Goed artikel met duidelijke informatie.

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)