Dec 172013
 

Als u in Spanje uw huis verkoopt en uw verkoopprijs is hoger dan de prijs die u ervoor betaald heeft, dan kunt u te maken krijgen met belasting over deze winst. Er is nogal wat onduidelijkheid over deze belasting en de tarieven die hierbij gehanteerd worden. Vandaar een diepergaande uitleg.

WinstbelastingAls u uw woning verkoopt en daarbij winst maakt (positief verschil tussen verkoop- en aankoopprijs) dan dient u in Spanje vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble) te betalen. In enkele gevallen is er een vrijstelling van toepassing. Om de hoogte van de winst te bepalen wordt uitgegaan van uw oorspronkelijke aankoopprijs vermeerderd met eventueel gemaakte kosten aan advocaat of makelaar maar ook renovatiekosten of verbouwingen. Tevens wordt er een correctie toegepast in verband met inflatie. De uitkomst van deze berekening wordt afgetrokken van de verkoopprijs die u voor uw Spaanse woning ontvangt en zodoende blijft de winst over waar de winstbelasting op wordt geheven.

Tarieven

Er is een verschil in de te berekenen belastingtarieven, afhankelijk van uw residentschap. Als resident wordt er namelijk een ander tarief toegepast dan wanneer u geen resident bent.

Voor residenten gelden onderstaande tarieven over de winst:
19% over het deel tussen € 0 en € 6.000
21% over het deel tussen € 6.000 en € 24.000
23% over het deel boven € 24.000

De winstbelasting wordt bij residenten geheven via de inkomstenbelasting van het jaar waarin de woning verkocht werd.

Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 19% over de winst.

U dient er als niet-resident bovendien rekening mee te houden, dat de notaris bij de overdracht al direct 3% van de koopsom inhoudt als vooruitbetaling van verschuldigde belastingen. Indien u geen belasting verschuldigd bent, kunt u het teveel betaalde bedrag weer bij de belastingdienst terugvragen, wat vervolgens in het volgende boekjaar wordt uitgekeerd.

Vrijstelling van winstbelasting

In sommige gevallen komt u in aanmerking voor vrijstelling van de winstbelasting:

  • Indien u de opbrengst uit de verkoop weer herinvesteert in een andere Spaanse woning. Hierbij geldt wél, dat u resident bent, minimaal 3 jaar onafgebroken in uw verkochte woning heeft gewoond en dat uw nieuw aan te kopen woning uw hoofdverblijf wordt.
  • Indien u ouder bent dan 65 jaar en als resident minimaal 3 jaar onafgebroken in uw verkochte woning heeft gewoond.

Lagere verkoopprijs = minder belasting…?

Omdat de winst vermindert als de verkoopprijs lager wordt, denken verkopers slim te zijn door hun verkoopprijs, opgenomen in de escritura, te verlagen. Dit kan uitsluitend indien de koper bereid is hierin mee te gaan en er dus een gedeelte van de werkelijke koopsom onderhands wordt betaald. Op die manier tracht de verkoper de belasting over de winst te drukken. De belastingdienst houdt hier echter een oogje in het zeil, want zij heeft een overzicht van de waarde van de woningen. Als de verkoopprijs ver afwijkt van het prijsoverzicht van de belastingdienst, zullen de alarmbellen afgaan en kan de verkoper een naheffing en een boete verwachten.

Voor een koper lijkt het wellicht aantrekkelijk om een lagere prijs op te nemen in de escritura, omdat de overdrachtsbelasting lager wordt en, zo is de onterechte uitleg van de verkoper, de jaarlijkse onroerend goed belasting lager zal zijn. De o.g.-belasting (IBI) wordt echter niet geheven over de koopsom uit de escritura, maar over de kadastrale waarde. Een koper kan zich in de toekomst zelfs in de vingers snijden als er een lagere prijs is ingeschreven in de escritura. Bij verkoop dient ook deze koper immers belasting te betalen over de winst en die winst wordt hoger als het basisbedrag (aankoop) lager ligt.

Plusvalia

Een andere belasting waar u als verkoper van een Spaanse woning mee te maken krijgt, is de Plusvalia. Dit is een gemeentelijke belasting die geheven wordt over de waardestijging van het perceel waarop de door u verkochte woning gebouwd is. De hoogte van de Plusvalia is afhankelijk van de kadastrale waarde tesamen met de tijd dat u eigenaar bent geweest van de verkochte woning. Hoe langer u eigenaar was des te hoger de belasting.

De Plusvalia dient binnen 30 dagen na de notariële overdracht betaald te worden, maar in de praktijk wordt deze direct bij de overdracht verrekend, zodat de koper, bij niet-betaling van de Plusvalia door de verkoper, niet opgezadeld wordt met een naheffing daar de koper vanaf de overdracht verantwoordelijk is.

 

 

  9 Responses to “Winstbelasting bij verkoop Spaanse woning”

  1. Hoi,

    Dank voor het zeer fijne en duidelijke artikel, maar toch nog een voor mij belangrijke vraag.
    Wij zijn sinds een jaar of 3 eigenaar van een door ons zelf gebouwd huis, dus een nieuwbouw (geen renovatie)
    Hier is dus geen duidelijke aankoopsom. Nu denken wij eraan om te verkopen maar hoe wordt deze belasting dan berekend?

    Alvast Dank
    Kevin

    • Daar men uitgaat van de oorspronkelijke aankoopprijs zal men in eerste instantie de koopsom van het perceel nemen en vervolgens een schatting maken van de opstal. U kunt die waarde ‘verdedigen’ middels de facturen die betrekking hebben op de bouw (architect, vergunning, aannemer, materiaal, etc.)

  2. Hoe gaat men nu om met de Plusvalia nu de kadastrale waarden van alle onroerend goed ( sinds 2008) verlaagd is en men bijvoorbeeld al langer dan 10 jaar onroerend goed bezat?

    Graag uw reactie

    Met vriendelijke groet.

    Vicky

    • De Plusvalia wordt per gemeente vastgesteld, maar ik heb nog niet meegemaakt dat deze verlaagd is. Bij de berekening kijkt men o.a. naar verbeteringen in de woonomgeving, infrastructuur en andere zaken die de grondwaarde positief beïnvloed hebben gedurende de tijd dat de verkoper eigenaar was van de betreffende woning.

      Een algemene regel is hierbij niet te geven.

  3. Dankuwel voor deze duidelijke uitleg. We willen u graag nog het volgende vragen:

    Wij willen onze huidige woning, die we beide voor 50% in eigendom hebben, verkopen en een te renoveren huis terugkopen.
    Geldt de vrijstelling bij aankoop van een nieuw huis alleen voor de aanschafprijs van dat nieuwe huis of ook voor renovatiekosten?

    We verschillen 6 jaar in leeftijd. Wanneer de nieuwe woning verkocht zal worden is de oudste van ons inmiddels 65 jaar geweest. Is het verstandig om de nieuwe woning op naam van de oudste te kopen om in aanmerking te komen voor vrijstelling over de winst?

    Bij voorbaat dank voor uw reactie.
    Atentamente, Jan

    • Beste Jan,

      Het antwoord op uw vraag is niet zo 1-2-3 te geven…
      Ervan uitgaande dat u fiscaal resident bent in Spanje en al minstens 3 jaar in de te verkopen woning woont én bovendien ook de te renoveren woning als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan heeft u in principe recht op de vrijstelling, maar uiteraard geldt dit uitsluitend op de aanschafprijs. De renovatiekosten kunnen pas weer opgevoerd worden bij verkoop, om de winst te drukken, maar…

      U schrijft dat u op dit moment ieder voor 50% eigenaar bent van de huidige woning, maar de nieuw aan te schaffen woning wellicht op naam van de oudste wilt zetten om na 3 jaar én op de leeftijd van minimaal 65 deze ‘belastingvrij’ te kunnen verkopen.

      Hier zou ik even een pas op de plaats maken en een belastingadviseur of economist raadplegen. Ik kan me namelijk voorstellen, dat Hacienda hier een stokje voor steekt door te stellen, dat slechts de persoon die daadwerkelijk herinvesteert met zijn/haar 50% uit de verkoop de vrijstelling geniet. De ander zou dan wellicht alsnog belasting moeten afdragen over zijn/haar deel.

      Ik hoop dat u iets aan dit antwoord heeft.

  4. Wij hebben ons verkocht 3 maanden voordat mijn man 65 wordt! Zijn al 10 jaar resident en doen aangifte en betalen belasting in spanje! Is er een mogelijkheid dat we nog iets terug kunnen vorderen op de winstbelasting! Wanneer dit volgend jaar gaan opgeven!
    Hartelijk dank voor uw reaktie,« mvg Els Drop

    • In principe wordt er gekeken naar de datum van notariële overdracht, dus in beginsel zal het moeilijk worden om nog iets terug te vorderen. Ervan uitgaande dat u, eventueel in overleg met uw advocaat of makelaar, alle gemaakte onkosten zoals verbouwingen, renovaties, schilderwerk, aankoopkosten, etc. heeft opgevoerd om de winst te drukken, is er waarschijnlijk niet veel meer mogelijk.

      Als makelaar zou mijn advies geweest zijn om de overdracht 3 maanden uit te stellen, maar dat is achteraf… Nu moet u maar zo denken, dat u winstbelasting dient te betalen, maar er toch nog winst overblijft. Dat is bij heel veel verkopers op dit moment wel anders.

      Het glas is altijd half-vol of half-leeg.

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)