Vraag & Antwoord
Naast het klimaat en de taal zijn er in Spanje nog veel belangrijker zaken die anders zijn dan in Nederland en België. Denk bijvoorbeeld aan wetten, regels en gebruiken. Veel geïnteresseerden in Spaans onroerend goed of Spanje-liefhebbers in het algemeen lopen met dezelfde vragen, twijfels of onduidelijkheden. Daarom deze aparte rubriek voor Vraag & Antwoord.
Via allerlei kanalen, zoals Twitter, Facebook, E-mail of per telefoon, ontvangen wij zeer uiteenlopende vragen. Uiteraard worden deze ook allemaal persoonlijk beantwoord, waarbij we, in sommige gevallen, ook doorverwijzen naar experts op een bepaald gebied.
Omdat de antwoorden op vragen van de één weer als extra informatie kunnen dienen voor een ander, zullen deze ook (anoniem) in deze rubriek geplaatst worden. Natuurlijk kunt u hieronder tevens uw eigen vragen stellen, waarna u het antwoord via deze rubriek weer terug kunt vinden. Op deze manier denken we een uitgebreide bron aan informatie toe te voegen aan onze service.
Kortom: vragen staat vrij en we zijn u graag van dienst!
Hallo, ik heb een vraag. Mijn moeder heeft een caravan op haar grond staan in Spanje, regio Murcia. Deze verhuren we. Bij het verhuren van een huis moet je je gasten melden bij de locale politie. Maar bij een caravan lijkt het niets eens te kunnen. Het gaat hier voor de duidelijkheid niet om sta caravans naar om gewone mobiele caravans. Ik heb ooit gelezen dat in Spanje 5 caravans gedoogd word. Klopt dat? Tot nu toe hebben we met 1 caravan geen last van de autoriteiten maar dat willen we graag zo houden. Als meerdere caravans niet mogen, dan tenten wel? Of houten schuren wellicht? Haar grond betreft natuurgebied maar veel mensen in haar omgeving verhuren caravans op hun terrein. Heeft u wellicht wat info over wat wel en niet mag of wat wel en niet gedoogd word? Mvg Thijs
Bedankt voor je reactie.
Omdat ik de lokale situatie niet ken en derhalve niet op de hoogte ben van het bestemmingsplan en de daarbij behorende voorwaarden, raad ik je aan om dit te overleggen met je advocaat of gestor. Zij kunnen uitzoeken wat de mogelijkheden zijn en aan welke eisen je zou moeten voldoen.
Beste medewerker, wij hebben de volgende situatie: wij huren nu een huis en gaan deze uiteindelijk kopen. Het papier werk is reeds geregeld en de 10% aanbetaling staat op een ‘tussen’ rekening totdat alles is gecontroleerd en juist is bevonden van het huis/perceel. Nu echter ondervinden wij een probleem met het zwembad. Het lekt maarliefst 1500 liter per nacht. Op het Wembad is dit ongeveer 2.5 cm. Nu achteraf zie je dan ook verzakkingen rondom het zwembad. De vraag is nu moet dit door de verlopende partij opgelost worden? Hoe sterkt staan wij als kopers? Alvast bedankt voor u reactie. Gr.Dennis
Hoi Dennis,
Als het goed is, werd in de koopovereenkomst opgenomen, dat de verkoper zorg dient te dragen voor de woning en de voorzieningen (zoals het zwembad) totaan de notariële overdracht. De kosten voor reparatie zouden dan ook door de verkoper gedragen dienen te worden. Je advocaat kan hier meer informatie over verstrekken omdat die dichter betrokken is bij de overeenkomst en bovendien, zoals je aangeeft, het een en ander controleert.
Hi Claus,
Bedankt voor deze nuttige blog! Ik kan veel informatie halen uit de antwoorden die je reeds gegeven hebt.
Nu heb ik een andere vraag, ik zou graag een tuinhuis met voorzieningen (douche, wc, wasbak, klein keukenblok) willen bouwen in mijn tuin op Ibiza. Mijn tuin is ommenabij 100m2 en ik woon in een rijtjeshuis met 2 verdiepingen. Is het uberhaupt mogelijk om zo’n vergunning te krijgen? Wat zijn de eisen daarvan?
Andere vraag, mag dit tuin huisje dan verhuurd worden?
Bedankt alvast!
Demy
Hoi Demy,
Bedankt voor je vraag.
De kans dat je een vergunning krijgt voor een dergelijk tuinhuis is erg klein. Informeer eens naar het bestemmingsplan waarin staat wat het % is dat je mag bebouwen op het perceel. Daarin is ook opgenomen of dit een aaneengesloten bebouwing dient te zijn (alle ruimten intern bereikbaar). Bovendien is het meestal zo, dat er slechts één woning op een perceel gebouwd mag worden, tenzij het een complex betreft. Dit tuinhuis is een volwaardige extra woning en zal zodoende waarschijnlijk niet worden toegestaan. Ga eens langs bij de afdeling Urbanismo van de gemeente.
Succes!
Beste,
Ik heb een vraag met betrekking tot aannemers en architecten. Ben je verplicht om een architect in handen te nemen, zo ja. Ben je verplicht een huis te ontwerpen of mag je ook een ontwerp aanleveren die al eerder is uitgevoerd? Daarnaast heb ik nog een vraag die betrekking heeft op aannemers. Ik ben bekend met het bouwen van huizen. En ik ken gerust een paar bouvakkers die willen helpen. Ben ik verplicht een aannemer in te huren. Want ik heb slechte ervaringen met aannemers. Kan ik het gehele bouwproject ook zelf leiden en uitvoeren? Want we hebben zelf een stuk land op het oog. Ik kon het alleen niet zo gauw terugvinden op het net.
Om een bouwvergunning aan te kunnen vragen, dient er een project opgesteld te worden door een architect. In dit project wordt aangegeven waar op het perceel de woning gepland is, hoe de indeling en afwerking zal zijn en er hoort een compleet bestek bij met alle details, berekeningen van de constructie, etc. Daarvoor is dus inderdaad een architect nodig. Bovendien kan iemand niet zomaar zelf een huis bouwen omdat het aan de normen moet voldoen en er daarvoor gespecialiseerde mensen nodig zijn om bijv. de samenstelling van het beton te controleren en te registreren. Dit geldt ook voor bijv. elektriciens.
Beste,
Nu heb ik een stuk land op het oog en uiteraard ga ik dit nog onderzoeken. Maar dit is een rustico van 10km2 waar “wettelijk” gezien een huis mag gebouwd worden van 2%. Afhankelijk per gemeente natuurlijk. Ben ik verplicht een architect in te huren? En ben ik verplicht een aannemer te nemen? Want eerlijk is eerlijk ik kan aardig veel zelf als het gaat om aanwerk betreft. Kan ik niet gewoon een inspecteur naar het geheel laten kijken voor goedkeuring nadat ik het zelf heb gedaan? Er zijn namelijk veel louise aannemers. En ik heb liever dat ik dit zelf allemaal regel. En bouwtekeningen kan ik zelf lezen.
Het is zeker verstandig om een architect in te schakelen. Zij kunnen niet alleen het perceel beoordelen en kijken op welke manier en met welke fundering er gebouwd kan worden, maar zij kijken ook na wat er volgens het geldende bestemmingsplan op die specifieke locatie mogelijk is.
Beste Claus,
Hartelijk dank voor het beschikbaar stellen van zoveel nuttige informatie!
Met interesse hebben wij gekeken naar het filmpje waarin je uitlegt wat het verschil is tussen Huurkoop en Huren met Koopoptie.
Omdat wij zelf in een woning met huurkoop zitten konden we hier veel elementen in herkennen. Ook in ons contract staat dat de betaalde huurpenningen bij aankoop in mindering worden gebracht op het aankoop contract, maar dat we deze niet terug krijgen in geval we zouden besluiten om de woning niet te kopen.
Wij vragen ons echter af wat er zou gebeuren in geval de verkopende partij van de verkoop af zou zien.
Deze situatie staat niet beschreven in ons contract, dus wij vragen ons af wat hiervoor de Spaanse standaard is.
Wordt de maandelijkse betalingen dan gezien als aanbetalingen zoals dat bij aankoop zou zijn, omdat wij het zelf nog steeds willen kopen? Met andere woorden wordt het betaalde bedrag gezien als maandelijkse ophoging van de Arras, die je terug krijgt als de verkopende partij zich terug trekt uit de overeenkomst?
Of wordt ook in dat geval de maandelijkse bijdrage toch gewoon als huur gezien, die niet terug opeisbaar is als de koop niet door gaat, ook al zou het in dit geval niet onze keuze zijn dat de koop niet door gaat?
Alvast bedankt!
Om te beginnen vind ik het erg vreemd dat dit niet is opgenomen in de huur-koop overeenkomst. Normaal gesproken wordt dit vooraf tussen partijen overeengekomen omdat het een ‘speciale overeenkomst’ is. Bij een normale verkoop zou de verkoper bij ontbinding van zijn zijde het dubbele van de tot dan toe betaalde bedragen (reservering en aanbetaling) aan de koper terug moeten betalen: het betaalde bedrag + een boete ter hoogte van hetzelfde bedrag. Omdat het hier om een uitzonderlijke overeenkomst gaat, dient dit vooraf afgestemd, overeengekomen én opgenomen te worden in de huur-koop overeenkomst.
Ik raad je aan om dit even te overleggen met de advocaat die hierbij betrokken is geweest.
Hallo,
Ik heb n vraag…
Ik heb n stuk land op het oog, en vroeg mij af, mag je zonder bouw vergadering daar bv continers plaatsen en daar woningen van maken? Als er geen fundament is gestort end mag je dag bauwen zonder overleg? Op eigen land? Of moet je dan bv wielen hebben? Wat zijn de regels en of waar kan ik meer info hoer over vinden? Zijn dit landelijke regels? Of per stad anders?
Mijn advies is om eerste heel goed uit te (laten) zoeken wat de mogelijkheden zijn voor het desbetreffende perceel. Bij de gemeente kan het Plan General opgevraagd worden, maar om te wonen zal er zeker een vergunning verlangd worden.
Ik heb ook een stuk bouwgrond op het oog. Kan ik of via de makelaar Plan General opvragen bij de gemeente om achter te komen hoe groot de bouwgrond is?
Mijn andere vraag is; of het wel verstandig om je makelaar een volmacht te geven zodat zij in ons plaats optreed. Of kan ik volmacht beter aan een advocaat geven?
Is het noodzakelijk om een advocaat in handen te hebben?
Mvg,
Zonliefhebber
De makelaar zou u de nodige informatie moeten kunnen verstrekken omtrent het bouwperceel dat u op het oog heeft. Via de informatie uit het Kadaster kunt u opmaken hoe groot het perceel is en waar de grenzen liggen. Via het register kunt u achterhalen wie de eigenaar is en bij de gemeente kunt u het bestemmingsplan bekijken om te weten hoe hoog de bebouwingsgraad is en hoeveel m² u derhalve op het perceel mag bebouwen (tevens staat daarin wat de maximale hoogte is, hoeveel meter u van de perceelsgrens moet blijven, etc.).
Ik adviseer u om een onafhankelijk advocaat in te schakelen en aan hem/haar ook de volmacht te verstrekken. Op die manier wordt u onafhankelijk van de makelaar juridisch bijgestaan.
Hallo,
ik heb in 2003 mijn garage voor een deel omgebouwd naar een slaapkamer, hier heb ik een verlaagd plafond laten monteren, nu 2021 heb in een cedula de habitabilidad aangevraagd,omdat ik de woning wil verkopen ik heb een architect alles laten opmeten zodat alles legaal werd.
De architect heeft alles ingeleverd bij de gemeente zonder verder overleg met mij.
Nu komt het, de slaapgedeelte had hij als ESPACIO SIN USO (INFRACCION) gemeld omdat het plafond te laag is nu 2,32 en moet volgens de wet 2,50 hoog zijn. het oude plafond is 2,64 en er loopt een riool afvoerpijp tussen de 2 plafonds.
Als ik het verlaagde plafond eruit sloop en het oude plafond handhaaf 2,64 hoog moet ik dan een nieuwe OBRA aanvragen.
Ik zou dit even met de desbetreffende architect bespreken, zodat hij deze wijziging (van het verhoogde plafond) kan aanpassen in zijn Certificado de Antigüedad want ik ga ervan uit dat dat het document is dat hij heeft opgesteld.
Hallo,
Ik ben bezig met een aankoop van een woning rond Benissa. Ik vraag me af of ik het terras mag vergroten en of ik er een vergunning voor heb. Terras ligt achteraan het huis met zicht op vallei. Ik heb ook gelezen dat men mag bouwen in % van grootte grond. Hoe zit dat juist?
Voor de vergroting van het terras moet altijd een bouwvergunning aangevraagd worden omdat dit een aard- en nagelvast geheel gaat vormen met het perceel (gewapend beton met tegels). Of de aanvraag door de gemeente wordt toegekend, is afhankelijk van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Daarin staat het % dat per m² perceel bebouwd mag worden binnen uw wijk/straat. Dus u kunt het beste even langs de afdeling urbanismo van de gemeente om uw plannen voor te leggen en te horen hoe men daar tegenover staat.
Vraag: ik ben me aan het oriënteren om een appartement te kopen. Echter op dit momemt is dit appartement aangemerkt met categoria: urban, uso: comercial/hotel. Is het éénvoudig om hier een woonvergunning uso residencial van te maken? En zijn daar veel kosten en tijd meegemoeid? Alvast dank!
Schakel een advocaat in om te laten controleren hoe het bestemmingsplan (Plan General) in elkaar zit en wat de mogelijkheden zijn. De bestemming veranderen is een traag proces en de bestemming bepaalt het gebruik van de opstal, dus zolang dat niet is bekeken/geregeld, zou ik er even vanaf blijven.
Beste Claus,
Bedankt voor de informatie op u site.
Ik heb de mogelijkheid een groot stuk grond te kopen. Graag wil ik wel eerst zeker weten of de vervallen woning die er op staat ook echt legaal herbouwt mag gaan worden en wat daar in mogelijk is en wat de kosten ongeveer zullen gaan zijn.
De grond is een afgelegen locatie in een natuurgebied in de omgeving van Figueres.
Wat raadt u hierbij aan een advocaat en een aannemer? Ik heb wel gelezen van aannemers die zelf een advocaat in dienst hebben. Wat is handig/slim?
Kunt u in die regio mij een aannemer/advocaat aanraden die dit voor mij kan gaan uitzoeken?
Ik verneem het graag.
Alvast bedankt
Met vriendelijke groet,
Petra
De beste optie om dit met zekerheid uit te kunnen zoeken, is door een advocaat en een architect in te schakelen. De advocaat kan eerst de huidige situatie onderzoeken en kijken of de plannen overeenkomen met het geldende bestemmingsplan. Als de bestemming bijv. ‘rural’ is, dan mag er sowieso niet gebouwd worden. Daarna komt de architect in beeld. Hij/zij bekijkt de huidige bebouwing en kan binnen de regels van het bestemmingsplan kijken wat de mogelijkheden zijn voor herbouw en evt. iets vergroten van het huidige bebouwde oppervlak. Een aannemer komt pas later aan de beurt. Als de bouwplannen klaar zijn, kan er bij verschillende aannemers een offerte aangevraagd worden. Als dat allemaal geregeld is, dient de architect het bouwproject op te stellen voor de aanvraag van de bouwvergunning.
In die regio ken ik geen mensen die daarbij zouden kunnen helpen, maar zoek/vraag gewoon even lokaal.
Beste Claus,
Wij zijn voornemens om een stuk grond (inclusief de bouw van een woning etc) te kopen maar dit stuk grond moet nog gesplitst worden in drie bouwpercelen. Grootte is 40.000 meter dus de drie separate stukken zijn groter dan 10.000 m2 die nodig is om uberhaupt te mogen bouwen.
De vraag is wat voor zekerheid hebben wij dat er op de overige twee stukken straks geen bouwbedrijf of andere bedrijvigheid wordt gelokaliseerd.
Is er in Spanje ook zoiets als een bestemmingsplan en waar kan ik dit inzien.
Het bestemmingsplan (PGOU) kan bij de gemeente opgevraagd worden. Daarin staat wat de mogelijkheden zijn voor de realisatie op een perceel en het gebruik van die opstallen. Laat dit dus goed nakijken, hoewel een bestemmingsplan ook niet eeuwig vastligt als het niet duidelijk over bijv. een bestaande woonwijk gaat. Houd er bovendien rekening mee, dat elk bouwperceel bereikbaar moet zijn via een openbare weg of pad. Hier dient derhalve rekening mee te worden gehouden bij het splitsen van de percelen. Voor deze splitsing is ook een vergunning nodig.
Beste,
Ten eerste: je site is erg informatief! Mijn vraag is; we hebben de mogelijkheid om in Benahavis een half afgebouwd huis te kopen. Allen de buitenmuren staan en een half dak. Zijn er wettelijke termijnen waarin je verplicht bent om het huis af te bouwen of ben je daar vrij in.
Met vriendelijke groet,
Monique Grampon
Bedankt, Monique!
Op de bouwvergunning wordt aangegeven wanneer de bouw voltooid moet zijn vanaf de datum van uitgifte. Tegen betaling kan dit meestal wel verlengd worden en hetzelfde geldt voor aanpassing van het project. Indien dat binnen het bestemmingsplan is toegestaan, kan het project en dus ook de vergunning tegen betaling worden aangepast. Hiervoor dient een nieuwe aanvraag gedaan te worden bij de gemeente.
Beste,
Ik woon in een community van 9 huizen. In 5 jaar is er bij drie eigenaren een lek vastgesteld van de meterkast naar het huis, met hoog waterverbruik tot gevolg. Kunnen we hiervoor alsnog de bouwheer aansprakelijk stellen, of kunnen we dit als extra in onze verzekering opnemen? De tubes blijken slecht geplaatst te zijn en van slechte kwaliteit!
Alvast bedankt!!
De breuk van een waterleiding kan diverse oorzaken hebben en de verzekering zal dat eerst onderzoeken alvorens tot uitkering over te gaan om vervolgens eventueel de bouwer aan te spreken. Sommige oorzaken liggen buiten de schuld van iedereen, als bijvoorbeeld de grond gezakt is waardoor de leiding is gebroken. Bespreek het eens met uw verzekering en de verzekering van de community.
Beste,wij hebben onlangs een huis gekocht net buiten de bebouwde kom in de regio Valencia. Nu willen graag vanwege herrieoverlast van een provinciale weg een muur om een deel van de tuin bouwen. Onze tuin grenst rondom aan landbouwgrond met boomgaarden. Weet u ook wat de regels zijn aangaande hoogte, materiaal en afstand tot de erfgrens voor het bouwen van een tuinmuur op de campo? Voor de duidelijkheid er staat nu een muur van 1mtr met daarop een hekwerk en daarachter aan de binnenkant een coniferenhaag van 2,5 mtr. We willen liefst deze muur ophogen tot 220 of 240 cm.
Groet Gerwin Smit
De mogelijkheden om te bouwen, verbouwen en uit te breiden zijn opgenomen in het Plan General van de gemeente. Daar dient ook de vergunning aangevraagd te worden voor een Obra Menor voor het verhogen van de tuinmuur, indien dit is toegestaan. Het meest eenvoudige is dus om even langs de afdeling Urbanismo van de gemeente te gaan en deze vraag voor te leggen.
Beste,
volgende vraag : is het waar dat er bij de notaris een extra kost ten laste van de verkoper wordt aangerekend voor bij het opstellen van de verkoopsakte omdat er tussen de aankoop toen en de verkoop nu wijzigingen aan de woning zijn uitgevoerd (garage bijgebouwd en van carport een extra slaapkamer gemaakt ? met dank
Ja, dat klopt.
Als er wijzigingen, aanbouwen, bijbouwen, uitbouwen, etc. zijn uitgevoerd die niet zijn opgenomen in het register, dienen deze middels een extra escritura (op kosten van de verkoper) geregistreerd te worden. Deze registratie wordt dan op hetzelfde moment gedaan als dat de koper hun eigendom registreert, maar daarvoor dient de verkoper op de dag van de notariële overdracht dus 2 verschillende escrituras te tekenen: 1) voor de extra aan-, bij- en uitbouwen (op kosten van de verkoper) en 2) de overdracht van de woning incl. de aan-, bij- en uitbouwen (op kosten van de koper).
Beste,
Ik heb recent gebouwd in Benissa. Voor het grote deel ben ik tevreden van de werken doch dienen er nog zaken hersteld te worden of dingen geleverd te worden. De aannemer heeft zijn laatste vordering van de werken doorgestuurd als zijnde 100% afgewerkt. Aangezien dit niet zo is waren we overeengekomen om ongeveer 80% van deze vordering te factureren. Dit is betaald maar nu vraagt hij de volgende 10% op maar mijn geraamde kosten en nog te leveren materialen staat dit niet meer toe. Vandaar dat ik hem ook kenbaar heb gemaakt via mail met welke punten in zijn meetstaat ik niet akkoord ben en dat deze posten overeenkomen met de openstaande 20% wat dus maakt dat hij voorlopig niets meer kan bijfactureren.
Na deze mail is het nu al weken stilte en weigert hij ook mij de attesten te bezorgen ( keuring elektriciteit/keuring water) maar vooral het attest einde der werken..De werken zijn in principe gedaan maar nog niet naar behoren. Nu is mijn vraag hoe kan ik toch aan dit attest komen omdat ik anders vast zit om in te kunnen gaan wonen en naar de gemeente kan gaan om eerste bewoning aan te vragen?
Alvast bedankt voor uw snelle reactie
Wat een vreemd verhaal…
Normaal gesproken vinden de betalingen van de diverse fases bij nieuwbouw plaats aan de hand van de certificaten die door de architect worden afgegeven. De architect bepaalt in hoeverre een bepaalde fase is afgewerkt. Voordat het huis wordt opgeleverd is het ook de architect die, samen met de aparejador, bekijkt of alles volgens het project en de vergunning is voltooid.
Ik denk dat het belangrijk is om eens in overleg te gaan met de architect en uw advocaat om een en ander op te lossen. Het document ‘Final de Obra’ dient afgegeven te worden door de architect en vervolgens komt de architect van de gemeente de woning ‘keuren’ om te beoordelen of het volgens de normen en de vergunning is gebouwd. Daarna krijgt u de Licencia de Primera Ocupación waarmee u de contracten voor water en elektra kunt afsluiten, maar daarvoor zijn inderdaad de boletins nodig. Deze worden opgesteld door resp. de loodgieter en de electricien, dus wellicht kan dit bij hen opgevraagd worden als ze deze documenten al op hebben gesteld voor de bouwer. Zoniet, dan zijn er extra (best hoge) kosten om deze boletins op te laten stellen.
De eerste stap is, naar mijn idee, met uw advocaat en de architect om de tafel te gaan zitten (evt. met de bouwer) om een en ander te bespreken.
Succes!
Beste Claus,
Bij het zoeken van wat antwoorden op het internet kwam ik dit forum tegen waar ik onderstaande vraag wil stellen.
Wij hebben eind juni een woning gekocht in Casinos Valencia. Nederlandse makelaar en engels sprekende advocaat voor het juridische verhaal. In het Contrato de Arras (voorlopig koopcontract) staat dat de eigenaar gezien het verschil in meters tussen het Registro de Propiedad (Register van eigenaren) en het Catastro (Kadaster) zorgt voor LEGALISATIE van de nieuwe werkzaamheden.
Na drie maanden hebben we nu een certificaat gekregen waarin volgens de advocaat staat dat de werken op het eigendom niet gelegaliseerd zijn en dat de weg open staat voor de gemeente om een zaak te starten wegens een stedebouwkundige overtreding.
De advocaat geeft daarna aan dat in de omgeving veel huizen zijn die hier mee te maken hebben en er vanuit de gemeente tot nu toe niets gebeurd is en dat waarschijnlijk in de toekomst ook niet gaat gebeuren. En dat wij nog steeds kunnen kopen onder eigen verantwoordelijkheid.
Vraag is nu of wij de verkoper kunnen houden aan het legaliseren van de bouwwerken, of dat wij met een gerust hart de overdracht plaats kunnen laten vinden.
Een heel verhaal, maar een second opinion zou welkom zijn. Ook voor andere lezers kan dit interessant zijn.
Met vriendelijke groeten Rober en Margot
Na het lezen van de uitleg, zou ik adviseren om helemaal af te zien van deze aankoop en de eventueel betaalde reservering of verdere aanbetaling terug te vragen daar de verkoper niet kan voldoen aan de gestelde voorwaarde bij de overeenkomst; het legaliseren van de onroerende zaak. Als er nu al een certificaat ligt dat aangeeft dat het niet gelegaliseerd kan worden, dan is dat dus nu al duidelijk en is het ook zeker dat de verkoper niet aan deze voorwaarde gehouden kan worden. Aankoop is dan geheel op eigen risico en er kan dus ook geen aanspraak gemaakt worden op vergoeding door de verkoper als de gemeente besluit om sancties te ondernemen tegen de illegaal gebouwde opstallen. Alles is vooraf bekend en is zelfs schriftelijk bevestigd. Om toekomstige problemen en financiële consequenties te voorkomen, is het beter om een andere (legale) woning te zoeken.
hallo
ik had graag geweten hoeveel chalets of mobilhomes je op uw terrein mag plaatsen zonder een licentie nodig te hebben in spanje? (Alicante)
Wat zijn de boetes indien er meer staan?
Is de “aard” van de grond belangrijk? urbanico, rural,..?
Alvast bedankt!
Groeten
Els
Helaas is er geen ‘standaard’ antwoord te geven op deze vraag.
Alles is afhankelijk van het bestemmingsplan, maar dat er boetes worden gegeven en dat de opstallen afgebroken moeten worden bij overtreding is wel duidelijk.
Meestal is het niet toegestaan om meerdere wooneenheden te plaatsen op één perceel, tenzij het bijvoorbeeld een bestemming als vakantieoord of camping heeft.
Dit dient derhalve bij de desbetreffende gemeente nagekeken te worden.
Meer info over bouwbestemming in onderstaande link:
http://blog.nicla-casas.com/2020/02/verschil-tussen-bouwbestemming-en-bouwvergunning-spanje/
Dag Claus,
Even voortbordurend op jouw reactie inzake het plaatsen van chalets op eigen terrein.
Als je geen chalets, maar de grond (Campo!) voor maximaal 6 standplaatsen voor caravans/ campers inricht (dus zonder vaste -riool-aansluiting), maakt dat de situatie anders?
M.a.w. kan je ‘ongestraft’ tijdelijk onderdak bieden aan maximaal 5-6 caravans/ campers?
Waarschijnlijk is dat niet toegestaan, want dan wordt het alsnog een soort van camping. Dit dient nagevraagd te worden bij de gemeente om problemen te voorkomen…
Beste Claus,
momenteel staat ons appartement in Marbelle te huur. Voorlopig is dit niet verhuurd. Een tweede appartement is momenteel (door Corona) ook niet bewoond.
Toch dienen we elke maand voor beide appartementen elektriciteit te betalen. Voornamelijk voor het te huur staande appartement is dit zinloos aangezien er geen elektriciteit verbruikt wordt.
Hoe kan men dit aanpakken? Werken ze in Spanje niet met een “teller” en eindafrekening?
De enige manier om het vastrecht te stoppen, is door het contract met de maatschappij op te zeggen. Dan wordt de stroom afgesloten en heb je later kosten om dat weer aan te sluiten (die kosten zijn waarschijnlijk hoger dan het vastrecht). Ook in Spanje werken ze gewoon met een meter (meestal zelfs elektronisch), waarbij de begin- en eindstand bekeken wordt om het verbruik te bepalen. De aansluiting dient echter altijd betaald te worden, ook als er geen verbruik is. De hoogte van dit vastrecht is afhankelijk van het gecontracteerde vermogen.
Hallo Claus ik heb een vraag, en dat is; wij huren in de campo een huis. dehuisbas woond hier niet hij heeft een appartment in het stadje. we hebben een huur contract met de afspraak de helft van de electra maand rekeing te betalen. En sinds dat zijn vrouw overleden is een jaar geleden, En even voor duidelijkheid ze wonen hier niet maar de landlord is hier nu wel elke dag, het probleem dat er constant wordt gebouwd, vrachtwagens die spullen brengen allerlei machine’s die in bedrijf zijn. voor??En toen wij alle in quarantenne zaten en eindelijk even buiten konden zitten waar ze volop bezig en werd het ons onmogelijk gemaakt .De zoon die hier mee bezig is heb ik een keer aangesproken hierop dat dit niet o,k is ,maar ze trekkken hun schouders er voor op. Respect of even ons informeren hoe of wat is er niet, en laatst ben ik toch even uit mij slof geschoten.De Landlord zei: wij werken, Ja en wij huren en zitten dus constant in Lawaai. en betalen de helfd van de electra En dan hebben wij zelf ook nog eens gezondheids problemen, de details zal ik je besparen want daar wordt je nu niet echt vrolijk van .Dus wat zijn onze rechten in deze?b.v.b dank
Ik denk dat er helaas niet veel aan te doen is.
Men mag tussen 8.00 uur ‘s morgens en 22.00 uur ‘s avonds gewoon werken, bouwen en verbouwen. Die werkzaamheden blijven natuurlijk ook niet duren, dus daar komt een eind aan.
Verder is het verstandig om gewoon rustig in overleg te gaan, indien dat mogelijk is, om te kijken of ze wellicht iets later kunnen beginnen en eerder kunnen stoppen om op die manier de overlast tot een minimum te beperken.
Beste Claus,
Mijn ouders bezitten een huis in de regio Alicante. Erbij hoort een communidad met gezamenlijk zwembad en tennisbaan. Dit verdeeld over 5 eigenaren. Sinds een aantal jaren zijn er problemen ontstaan met een van de 5 eigenaren. Dit pand is gewisseld van eigenaar en deze saboteert het onderhoud en gebruik dusdanig dat het bij de overige 4 eigenaren tot grote ergernis en verhoogde gezamenlijke kosten lijdt. Onder andere verhuurt hij zijn woning waardoor wij overlast ervaren van deze huurders. Wat zij. Onze mogelijkheden om hier iets aan te doen? Ik denk aan bijvoorbeeld het aanpassen van het contact van de communidad waarin vermeld wordt dat er enkel door de eigenaren gebruik mag worden gemaakt van de voorzieningen….maar hoe geven we dit vorm. Of dat mijn ouders de rechten van de rest opkoopt, mits natuurlijk iedereen akkoord gaat. Of kan dit al als er meerderheid van stemmen is? Of heb jij een ander goede oplossing? Mvg Gwen
Als het goed is, is er bij op de oprichting van de comunidad een splitsingsakte opgesteld met daarbij het huishoudelijk reglement van de comunidad. Hierin is opgenomen wat wel en niet mag, of de woningen verhuurd mogen worden, etc. Normaal gesproken kan een comunidad niet zomaar de verhuur ontzeggen, maar dat is af te spreken tijdens een algemene vergadering van eigenaren. Het lijkt me verstandig dat de president van de comunidad een en ander eens voorlegt en bespreekt met een advocaat.
Goedemorgen Claus,
Wij hebben een bouwgrond op het oog in Almeria. Mijn partner is bouwvakker van beroep in Belgie en zou op dit stuk grond eigenhandig een woning willen bouwen. Wij zijn op de hoogte van de verplichting aangaande de bouwaanvraag, dit is allemaal te lezen op het net. Echter of het toegestaan is om eigenhandig een woning te bouwen in Spanje kunnen we niets concreets terugvinden.
Alvast bedankt voor de toelichting.
Met vriendelijke groeten,
Claudette & Jean Pierre
De restricties om in Spanje een woning te bouwen zijn redelijk streng.
Zo dienen bepaalde zaken door in Spanje gecertificeerde bedrijven uitgevoerd worden en is er bijv. een controle instituut (laboratorium) die de samenstelling van het beton moet controleren. Bovendien heb je te maken met specifieke zaken die bij de bouw in Nederland of België compleet anders zijn.
Ik zou adviseren om te overleggen met een bouwer en te kijken welke zaken je zelf kunt/mag doen om op die manier een beetje op je bouwkosten (manuren) te besparen.
Lees ook: De bouw in Spanje en bekijk De bouw van een Spaanse villa
Goedemiddag Claus,
Ik heb recent een woning in Spanje gekocht van Engelsen. De 3% niet-residenten belasting is ingehouden en ga ik zelf naar de belastingdienst brengen. Mijn vragen:
– moet ik dan (vooraf) formulieren invullen?
– hoe kom ik erachter welk belastingkantoor ik moet zijn? Ik woon in provincie Granada.
– kan dit al (Ja Spanje, het is de 21ste eeuw!) digitaal (overmaken en evt. formulieren)?
Alvast dank!
De (tijdelijke) inhouding voor niet-residenten, dat is niet hetzelfde als niet-residenten belasting, dient inderdaad afgedragen te worden bij de belastingdienst. Hiervoor dienen de nodige documenten ingevuld te worden en daarvoor is in elk geval een copia simple van de escritura nodig. Dit kan niet digitaal, maar via het dichtsbijzijnde belastingkantoor.
Als er al zoveel vragen zijn, lijkt het me verstandiger om een advocaat in te schakelen. Het is hun dagelijkse werk en dus weten ze wat ze moeten doen en waar ze moeten zijn. Hoe zit het bijvoorbeeld met de PlusValía en de eventuele winstbelasting? Is de IBI van het lopende jaar verrekend, etc.?
Beste Claus,
Zijn er regels betreft renovering/verbouwing met de betreffende overlast in de maand augustus in Javea? Ik heb gelezen dat hier regels voor gelden in Calpe, maar kan de regels voor Javea niet vinden.
Ik kijk uit naar uw reactie!
Vriendelijke groet,
Anke
Geen idee, want hier in onze regio wordt gewoon doorgebouwd (totdat de aannemer op vakantie gaat).
Ik zou gewoon even rechtstreeks bij de gemeente informeren.
ik heb een nieuwbouwhuis gekocht in de streek Murcia. het huis zou in juni opgeleverd worden. wat zijn de wettelijke toegestane vertragingen? het koopcontract is er niet helder over. dank je wel
Als het goed is (hier zou uw advocaat op moeten letten), zouden de boetes voor niet nakoming danwel vertraging door de bouwer opgenomen moeten zijn in het bouwcontract. Hierin horen zowel de rechten als plichten van de bouwer als van de opdrachtgever te staan. Nu kan er natuurlijk een marge ingebouwd worden in verband met covid-19 waardoor de productie en levering van materialen vertraging op heeft gelopen.
Het beste is om dit met de bouwer en evt. uw advocaat te bespreken, want we hebben natuurlijk wel te maken met bijzondere omstandigheden.
Stel ik koop een huis in Spanje voor EUR 200,000. Na een verbouwing twv EUR100,000 krijg ik een aanbod om het huis te verkopen voor EUR 350,000. Betaal ik dan winstbelasting over EUR 150,000 of kan ik de kosten van de verbouwing aftrekken van de meerwaarde en dus winstbelasting betalen over EUR 50,000?
De kosten van verbouwingen en verbeteringen aan de woning mogen in mindering worden gebracht van de winst MITS u hiervan de officiële facturen heeft.
Indien u de facturen voor de werkzaamheden en de materialen kunt overleggen, betaalt u in uw voorbeeld de winstbelasting over € 50.000,-
Beste,
Is het in Spanje verplicht om toldos of screens te plaatsen voor de slaapkamerramen
Waarom zou men dat verplichten?
Ieder mag zelf bepalen wat ze voor de ramen maken. Het enige dat men kan verplichten als de woning binnen een Comunidad valt, is dat de uitvoering allemaal hetzelfde is, dus dat niet iedereen andere kleuren of uitvoeringen gaat ophangen.
Geachte Claus,
allereerst bedankt voor uw forum….een echte aanwinst.
mijn vraag: er zit een verschil tussen de opgegeven opp en de werkelijke opp van ons app in Pilar. Dit verschil bedraagt 12m2.
Terras en Tuin zijn apart opgenomen in het contract.
Dit verschil zit hem enkel in de bebouwde opp.
kunnen wij daar wettelijk iets aan doen?
wij hebben enkel 40% van het totaal bedrag betaald.
Bedankt voor uw antwoord.
greetings
Yves
Ik kan daar niet over oordelen daar ik niet weet waar het over gaat en ook niet betrokken ben geweest bij uw aankoop.
Is er een verschil tussen het bouwcontract en de daadwerkelijk gebouwde woning óf tussen de algemene informatie van het project en het bouwcontract?
Uiteraard is het bouwcontract bepalend en dient de gebouwde woning te voldoen aan de condities in het contract.
Ik adviseer u om dit met de bouwer te bespreken danwel met de persoon die u de woning verkocht heeft.
Hallo Claus,
We willen in de toekomst een stukje grond in Spanje kopen en een woonunit (portocabine) op laten plaatsen, is er daarvoor een vergunning nodig?
Hoi Anne,
In principe is er voor elke opstal die geplaatst of gebouwd wordt op een perceel een vergunning nodig.
Voor een woonunit zeker, want deze wordt geplaatst op een fundering en heeft aansluitingen voor elektra en aan- en afvoer van water. Het zit dus aard en nagelvast aan het perceel verbonden en is daarom niet meer mobiel.
Belangrijk is wel om via de gemeente eerst het bestemmingsplan te (laten) bekijken om te weten of het is toegestaan om zo’n woonunit te plaatsen.
Vraag, weet een spaanse makelaar ten alle tijden als hij een huis in de verkoop neemt of dit huis legaal is of niet. Lijkt mij namelijk logisch dat je dat als verkopend makelaar wil en kunt weten.
Ik ga mijn handen voor niemand in het vuur steken, want er zijn zeker aanbieders van Spaanse woningen die niet exact weten wat ze verkopen. In elk geval kan de documentatie die voorhanden is nagekeken worden. Uiteraard zijn mondelinge afspraken en toezeggingen tussen de eigenaar en/of diens advocaat en gemeenten of instanties daarin niet meegenomen (komt niet vaak voor). Deze kunnen uitsluitend worden medegedeeld en mondeling worden overgedragen.
Ik heb een gezamelijk huis in Spanje waar mijn ex in zit die inmiddels geteouwd is met ern Spaanse. Het is een vechtscheiding , ik wacht al twee en een half jaar. Het is nu net voor de crisis naar de rechter. Maar alles ligt stil en ex reageert nergens op. Hebben jullie enig idee hoe lang het duurt via de rechter : una demanda?? Bedankt E C Bremer
Wat een vervelende situatie, zeker nu alles extra vertraagd is door de corona-crisis.
Ik heb geen idee hoe lang het zal gaan duren, maar ik zou even contact opnemen met je advocaat. Hij/zij heeft daar waarschijnlijk een beter zicht op.
Succes!
beste.
kan ik zo maar in spanje van 2 app 1 app maken .
of wat moet ik doen of aanvragen.
kan je mij helpen
alvast dank
cis
Hoi Francis,
Bedankt voor je vraag.
Nee, je kunt niet zomaar 2 appartementen samenvoegen en er 1 van maken.
Een appartement is een onderdeel van een groter geheel, het gebouw. Je bezit een appartementsrecht, het recht om een onderdeel van dat gebouw als woning te gebruiken. Dat gebouw is via een splitsingsakte opgedeeld in deze appartementsrechten en dus heb je te maken met andere eigenaren binnen hetzelfde gebouw. Om iets te verbouwen of in dit geval 2 appartementsrechten samen te voegen, heb je als eerste toestemming nodig van de comunidad, dus zul je moeten overleggen met de president en waarschijnlijk zal hierover gestemd moeten worden. Na goedkeuring van de comunidad dient er een bouwvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente en om dit te doen, dient er een project opgesteld te worden door een architect, compleet met tekeningen en bestek. De gemeente zal dit beoordelen en bepalen of je al dan niet een bouwvergunning krijgt.
Als de verbouwing is goedgekeurd en de woningen zijn samengevoegd, moet de escritura aangepast worden waarbij de 2 appartementsrechten samengevoegd worden.
Er zijn dus eventueel mogelijkheden, maar het kan niet ‘zomaar’…
Succes!
Ik heb ook een vraag over de aankoop van een huis. Wij willen graag een huis laten bouwen en daar gelijk een gastenhuis bij laten bouwen. In dat gastenhuis komt dan (als dat mag volgens de wet) een keuken in zodat het huis onafhankelijk van de hoofdwoning bewoond kan worden. Niet om te verhuren maar om familie te kunnen huisvesten (vakantie).
Nu krijg ik informatie dat het niet mogelijk is om op 1 perceel twee woningen met allebei een keuken te laten bouwen. Dit moet dan later plaatsvinden. Op de bouwvergunning komt dan woning met berging.
Klopt dit en wat bij inspectie vanuit de gemeente? en bij verkoop?
Officieel is het niet toegestaan om 2 woningen op 1 perceel te bouwen. In de meeste gevallen is het volgens het bestemmingsplan zelfs verplicht om alle bebouwing aaneengesloten te plaatsen, met interne toegang. Wat er wel eens gedaan wordt, is dat er een extra ruimte wordt gebouwd met een buitendeur en een binnendeur voor interne verbinding, dat later omgebouwd wordt tot gastenverblijf, waarbij de interne verbinding afgesloten wordt. Dit is echter niet legaal en bij verkoop kan dat een probleem opleveren.
Ik ben een huis aan het bouwen in Spanje met een bouwfirma, maar de keuken heb ik zelf besteld. Hoeveel btw moet ik betalen 10 of 21% en moet ik hier een aanvraagformulier voor invullen?
Alvast bedankt!
Marleen Velghe
Indien de keuken niet is opgenomen in het totale project en derhalve niet via de bouwer, maar rechstreeks door derden geleverd en geïnstalleerd wordt, bedraagt de btw 21%.
U krijgt daar vanzelf een factuur van via de keukenleverancier en daarop staat de btw vermeld.
Indien de door u uitgezochte keuken via de bouwer besteld zou zijn, was het btw-tarief voor u 10%.
De bouwer betaalt in dat geval wel 21% over de prijs van de keuken, maar hij kan dit als bedrijf weer terugvorderen, waarna hij u via het project 10% btw aanrekent, dat hij vervolgens weer moet afdragen.
Goede dag,
In België bestaat er bij nieuwbouw een voorlopige en definitieve oplevering. Ik vind nergens dat dit in Spanje ook bestaat; Er staat wel dat je 1 jaar garantie krijgt na afwerking voor gebreken, maar kan er vb zoals in België 5% worden achtergehouden gedurende 1 jaar? Geld is spijtig genoeg de enige stok waarmee je dikwijls kan slaan.
Het is maar net wat je met de bouwer overeenkomt, maar gebruikelijk is het niet. Na oplevering en ontvangst van de sleutel zijn er over het algemeen een aantal weken voorzien waarin de nieuwe eigenaar de tijd heeft om het hele huis na te lopen en aan de bouwer aan te geven wat er eventueel hersteld of verbeterd dient te worden. De bouwer lost dit dan op en de laatste betaling wordt gedaan, waarna de ‘Acta de Recepción’ wordt ondertekend en de contracten voor water en elektra kunnen worden overgezet van bouw-energie naar ‘normale’-energie, mits de Licencia de Primera Ocupación door de gemeente is afgegeven. De rest valt onder de garantie.
Hallo
Ik heb een villa in Benissa Costa en bezig die te verbouwen met een aannemer
De werken duren nog tot eind maart maar de bovenkant is dan klaar de werken zijn dan nog bezig beneden en in de tuin
Nu mijn vraag is het wettelijk in orde als wij er vanaf 15 januari tot na de werken verblijven aub
Mvg
De wilde luc
Dat is moeilijk te beantwoorden omdat de situatie onbekend is.
Als de werkzaamheden beneden gevaar op kunnen leveren in elk geval niet.
Het beste is het om dit even met de aannemer te overleggen, mede in verband met de verzekering.
Ik heb volgende vraag : Wij wensen een buitenkeuken te installeren op het boventerras.
Wat is het BTW% dat op dergelijke werken toegespast wordt in Spanje ?
Mvg,
De BTW (IVA) op verbouwingen bedraagt 21%. Bij nieuwbouw is dat 10%
Geachte
Wij zouden graag naar Spanje verhuizen maar hebben een belangrijke vraag voor later.
Als mijn 2 zonen de bouwgrond kopen en wij bouwen er met ons geld een huis op zijn mijn 2 zonen dat automatisch eigenaar van alles ? of moeten zij later de zus een deel uitbetalen?
Wij willen namelijk alles wettelijk aan de 2 zonen geven .
kan dat ?
Mvg Inge
In principe wordt de eigenaar van het perceel door natrekking automatisch eigenaar van de opstal, maar of het kindsdeel hiermee omzeild kan worden, weet ik niet. Dat zou u het beste even na kunnen vragen bij een advocaat of economist.
Wellicht dat Euro Economics (www.euroeconomics.com) u daar iets meer over kan zeggen.
Laat u de uitkomst hier even weten…?
ik ben benieuwd ik heb net een mail verzonden naar hen.
Kunnen zij mij dat ook helpen om meer info te krijgen over bouwgrond?
Mvg
Nee, bouwgrond hebben zij niet, want ze zijn geen makelaar.
Als u weet wat de te volgen procedure is i.v.m. aankoop en erfrecht, kan ik u verder helpen met bouwgrond en het hele bouwproces.
wij hebben heel veel intresse in dit stuk grond
(link verwijderd)
mag er een huis van 200 vierkantemeter op gebouwen worden?
Mag daar een mini camping gemaakt worden met 5 vaste houten chalets en losse tenten?
Is er mogelijkheid om Electra van het net te krijgen? is er water aansluiting of geboorteput mogelijk?
zo ja dan zouden wij heel graag eens komen kijken.
Heeft u antwoord op deze vragen?
Mvg Inge
Dit perceel is niet via ons te koop, dus ik kan daar geen informatie over geven. Het bestemmingsplan van de gemeente bepaalt wat er op een perceel mogelijk is, dus dat dient nagevraagd te worden.
Ik raad u aan om een advocaat in te schakelen om de juiste informatie te krijgen omtrent perceel, legaliteit en bebouwingsmogelijkheden.
Beste
Wij zouden via de vennootschap een appartement in Spanje willen kopen als herinvestering. De wet in België zegt dat het bedrag dat je herinvesteert de waarde van het gebouw moet zijn en niet de grond.
Een opsplitsing die men in Spanje niet erg kent.
Hoe kan ik de waarde berekenen van grond en gebouw in ons geval.
Met dank
Om de waarde te bepalen met een opsplitsing tussen grond en opstal raad ik u aan om een taxatie uit te laten voeren. U heeft dan de waarde mét onderbouwing op papier, zodat er nooit discussie kan ontstaan met de Belgische belastingdienst.
Wij hebben namelijk een bod gedaan op een handelszaak in spanje (om het eigendom te kopen), de eigenaar heeft dit niet aanvaard. Nu zijn we uiteindelijk bereid de vraagprijs te geven (de prijs die ook vermeld staat bij de makelaar) nu vraagt de eigenaar plots 50000 euro meer… is dit mogelijk? In belgie hoeft de makelaar zelfs geen toestemming te vragen als de vraagprijs geboden word…
alvast bedankt voor de hulp…
Bedankt voor je reactie, Stephanie.
De vraagprijs is een uitnodiging tot het doen van een bod. Dat is zowel in Spanje als in Nederland en België hetzelfde. Als er een bod gedaan wordt, kunnen de onderhandelingen starten en pas vanaf dat moment wordt er duidelijk wat de uiteindelijke koopsom wordt en welke condities daaraan worden verbonden.
Het komt niet vaak voor, maar het kan dus dat de verkoper een hogere prijs verlangt dan de gepubliceerde vraagprijs en bovendien heeft de verkoper ook nog het recht om de onroerende zaak niet te gunnen aan een bepaalde koper en het (eventueel zelfs voor een lagere prijs) te willen verkopen aan een andere gegadigde.
Geachte, wanneer men een appartement koop in Spanje (ANDALUSIA) bv: 100000 euros koopprijs, is het commissieloon reeds ingerekend in de verkoopsprijs van 100 000 euros.
Vriendelijke groeten
Beste Marc,
Bedankt voor je reactie.
De verkopende makelaar wordt betaald door de verkoper en derhalve is de commissie voor de makelaar inbegrepen in de prijs van de woning.
Een overzicht van de bijkomende kosten vind je via onderstaande link:
http://blog.nicla-casas.com/2017/02/nicla-tv-live-de-kosten-bij-aankoop-van-een-spaanse-woning/
Hallo Claus,
Ik ben trotse eigenaar van een villa in de streek van calpe. Deze is gebouwd op een rotswand zoals vele huizen in Spanje. Het huis bestaat uit een bovenste verdieping en onderbouw.
Voor het bovenste gedeelt betaal ik IBI als volwaardige woonst, de onderbouw is ingeschreven als almacen .
Ik had ontdekt dat er palend aan de onderbouw(almacen) een groot deel kon gebruikt worden om de onderbouw te vergroten. De gans onderbouw is verbouwd tot woonst.Volgens aannemer zou dit geen probleem geweest zijn.
Hoe kan ik de ganse onderbouw , met bij komend deel, laten inschrijven in het kadaster, zodat ik wettelijk IBI betaal op alles.
Zou dit eventueel voor problemen kunnen zorgen. Slapende honden wakker maken!
Die bedoeling is dit te verhuren en en hiervoor ook een verhuurlicentie aanvragen.
Wat staat er mij te doen,
mvg
Luc
Bedankt voor je vraag Luc,
Ja, er zullen zeker slapende honden wakker gemaakt (moeten) worden om de verplichte registratie voor de verhuur in orde te krijgen…
Ten eerste had de verbouwing/uitbouw van de onderbouw middels een vergunning en bijbehorend project aangevaagd moeten worden, dus daar kunt u al een boete op verwachten. Vervolgens dient een architect een Certificado de Antigüedad op te stellen waarbij wordt aangegeven dat deze onderbouw al langer dan 6 jaar in de huidige staat is verbouwd (mits de gemeente dat toelaat).
Daarna kan een en ander worden aangepast, gaat u meer IBI betalen en kunt u de onderbouw registreren voor de verhuur.
hallo Claus
bedankt voor de informatie.
Wat raadt u me aan? Hoeveel kan de boete bedragen?
Er is hier geen sprake van uitbouw, buitenzijde is hetzelfde gebleven.
Volgens de voorschriften van de urbanisatie kom ik niet boven het percentage bebouwde oppervlakte.
mvg
Luc
Hoeveel de boete kan bedragen, weet ik niet. Dat is van zoveel factoren afhankelijk en is bovendien bij gemeente verschillend.
U zult met de gemeente moeten gaan praten om een en ander recht te trekken, zodat alle documenten kloppen om vervolgens de registratie voor verhuur te kunnen doen.
Raadpleeg een architect en/of uw gestor/advocaat.
Hoi!
Ik heb misschien een vraag waar jullie het antwoord niet op hebben… maar niet geschoten is altijd mis!
Voor een onderzoek ben ik op zoek naar het aantal (banket-) bakkers die gevestigd zijn in Spanje (en Portugal). Liefste echte bakkers aangezien het onderzoek verband heeft met water meng en meet apparatuur, bijvoorbeeld voor het mengen van water met deeg.
Ik zou niet weten waar ik deze informatie vandaan moet halen… Mijn andere vragen zijn tevens wel beantwoord door jullie website en hiervoor ben ik jullie erg dankbaar!!
Er zit een Belgische bakker in Vera.
La Fornería – Tel. 950 024 999
Al een paar jaar probeer ik mijn droom na te jagen om een appartement te kopen in Spanje (Costa Blanca) Nog best moeilijk om er achter te komen wat je wilt en niet wil. Ik probeer zoveel mogelijk informatie te halen via internet of andere kanalen. Ook heb ik de Second Home beurs een aantal malen bezocht. Dat de aankoop anders gaat dan in Nederland, en ook dat de kosten wat hoger zijn (rond de 13%) daar kom ik wel uit. Maar verkoop is toch wel heel anders. De Makelaar wordt dus kennelijk door de verkoper betaald. (Commissie) Als ik dan op de beurs rond loop zie ik 10 tallen Nederlandse en Belgische Makelaars. De een groot de ander klein. De één een gladde prater en de ander aardig en vriendelijk. Soms wat amateuristisch maar vaak heel professioneel.
Woningen worden ook door meerdere makelaars verkocht. En als je de brochures leest gaan ze hele dagen met je op pad, waarbij zelfs de verblijfkosten en soms de vliegreis wordt vergoed. Als je natuurlijk tot aankoop overgaat. Ik denk dan toch is hij er voor mij of voor de verkoper!
Betaal ik de juiste prijs? Kan ik onderhandelen?
Kan ik zonder Makelaar? Het proces is wel makkelijker met een Makelaar. Soms helpen ze je ook met de gehele aankoop advocaat enz. Dus het gemak zie ik wel. Maar het blijft wat ondoorzichtig.
Als ik een oud bestaand huis wil kopen weet ik dat ik wel kan onderhandelen zeker als ik de tijd heb.
Maar ik voel wel wat voor een nieuwbouwproject. Lijkt mij niet handig om naar de bouwer te stappen.
Vraag? Toch maar een Nederlandse makelaar in de hand nemen.
Het is zéker aan te raden om een makelaar in te schakelen. Niet alleen voor het vinden van de gewenste woning, maar zeker ook als begeleider bij bezichtigingen, waarbij gewezen wordt op kwaliteit, onderhoud, verbouwingsmogelijkheden, etc. Bovendien kent de makelaar de wetten en regels en spreekt de taal.
Onderhandelingen zijn afhankelijk van de woning en biedingen worden door de makelaar altijd met de verkoper besproken, dus daarin bepaalt hij/zij niets zelf.
Voor wat betreft de beurzen…helemaal mee eens, zoals ik ook in dit blog (klik op de link) beschrijf:
http://blog.nicla-casas.com/2018/02/second-home-beurs-op-eigen-risico/
Bezichtigingen worden door elke makelaar op hun eigen manier georganiseerd. Ik heb bijvoorbeeld nog nooit (sinds 1996) een bezichtigingsreis georganiseerd, puur om elke vorm van druk of belangen te voorkomen. Ook hierover heb ik een blog geschreven:
http://blog.nicla-casas.com/2018/01/problemen-bij-de-aankoop-van-een-spaanse-woning-4-bezichtigingsreizen/
Als goede start ter voorbereiding op de eventuele aankoop van een Spaanse woning raad ik aan om mijn E-Book te downloaden. Daarin worden de belangrijkste zaken beschreven en bovendien staat dat in een logische volgorde: http://e-book.spaansewoning.com
Veel succes!
Een makelaar inschakelen is natuurlijk handig. Maar dat dot de koper niets kost is natuurlijk onzin. De provisie van de via de makelaar aangeboden woning is immers al in geprijsd in de vraagprijs. Bij nette makelaars zitten deze provisies vaak tussen de 3 en 5 % van de koopprijs, maar er zijn er ook die in veel gevallen nog veel hoger gaan. Zonder makelaar kopen kan ook,…maar een goede begeleiding om de koop op de juiste manier tot stand te laten komen is erg belangrijk. Maar zeker niet onmogelijk en kan veel geld schelen.
Alles kan…
Je kunt ook zélf een brood bakken, maar daarvoor ga je naar de bakker, terwijl het ‘verlies’ van een brood als je dat laat aanbranden vele malen minder is dan als er iets verkeerd gaat bij de aankoop van een Spaanse woning.
Zoals gezegd; als je de taal niet genoeg machtig bent en de wetten en regels niet kent, begin er dan gewoon niet zelf aan om alle problemen te voorkomen.
Als mensen in Nederland of België een huis willen kopen, schakelen ze een eigen makelaar in, laten een taxateur komen en verwachten een bouwtechnisch rapport om er maar zeker van te zijn, dat ze geen kat in de zak kopen. In Spanje, een vreemd land met een andere taal en andere gebruiken, zou het ineens een ‘fluitje van een cent’ zijn…?!
Beste Claus van Mierlo…..ik heb het niet over een fluitje van een cent. Ik heb het over een goede begeleiding om de verkoop tot stand te brengen…..dat hoeft niet perse een makelaar te zijn. Maar natuurlijk wel iemand die deskundig genoeg is en ook nog eens de taal goed beheerst. Ik heb 2 keer een woning in Spanje gekocht, heb beide keren direct van de verkoper gekocht en dat gaat uitstekend. En nog even dit…..ik twijfel niet aan ge deskundigheid van Nicla, lees vaak jullie berichten. Maar er zitten ook heel veel cowboys op de weg die zich makelaar noemen. Nogmaals….zelf direct van de verkoper kopen, kan erg veel geld schelen…maar een goede begeleiding is niet alleen gewenst, maar ook noodzakelijk.
Juist daarom is het belangrijk om de juiste makelaar te kiezen!
Via onderstaande checklist is dat heel eenvoudig:
http://blog.nicla-casas.com/2011/08/kies-de-juiste-makelaar-in-spanje/
Beste,
mag men in Spanje een huis bouwen volgens een methode veel toegepast in Nederland en Belgie,
Een randfundering met daarop de spauwmuur gemetseld?
Met houten balken voor de vloeren,een,eenverdieping woning noem het bungalow maar met een zadeldak
bij voorbaat dank.
Groeten Gerrit
Beste Gerrit,
De bouw in Spanje is aan strenge regels gebonden.
Zo dient er eerst een project gemaakt te worden door een architect, waarin niet alleen de tekeningen zijn opgenomen, maar ook het hele bestek met alle berekeningen moet worden aangeleverd. Dit project gaat ter goedkeuring naar de orde van architecten en nadat zij het hebben afgestempeld, zal het doorgestuurd worden naar de gemeente voor de uiteindelijke bouwvergunning.
De architect zal, mede aan de hand van het bestemmingsplan en de bouwvoorschriften, al kunnen bepalen of de beoogde bouwmethode goedgekeurd zal worden.
Er is dus niet direct een sluitend antwoord op uw vraag te geven…
Lees meer infomatie in onderstaand blog:
http://blog.nicla-casas.com/2011/04/de-bouw-in-spanje/
Hallo,
Er werden werken uitgevoerd in een spaanse villa in Mijas door een aannemer, plaatsen van een zwembad en het plaatsen van zonnepanelen. Beide werken zijn niet goed uitgevoerd en de aannemer blijft zich dom te gebaren. De zonnepanelen werken niet en de het zwembad is zeer slecht afgewerkt.
Is er een vereniging in Spanje waar men terecht kan voor dergelijke problemen? Zoals hier in Belgie, Federatie Bouw?
Hoe kunnen we dit soort van probleem het beste aanpakken?
Op voorhand bedankt voor jullie feedback.
Vanessa
Hoi Vanessa,
Als de aannemer niet reageert op jullie bezwaren, zou ik het eens voorleggen aan jullie advocaat/gestor. Uiteraard kan er ook altijd een officiële reclamatie ingediend worden bij de consumentenbond.
Zorg er bij een klacht wél voor dat de vergunningen voor de bouw van het zwembad en de plaatsing van de zonnepanelen in orde zijn.
Succes!
Beste Claus,alvast proficiat voor de info welke we reeds goed konden gebruiken.
Wij hebben net een woning gekocht te Calpe.Naast de woning ligt nog een stuk grond,blijkbaar bouwgrond,want ze zijn vandaag begonnen met graafwerken.Deze werken brengen een enorme overlast van stof met zich mee.Onze eerste vraag is,mag er tijdens de periode juli-augustus gebouwd worden?Zoja,dient de bouwer geen maatregelen te treffen om de overlast van stof(en lawaai) te beperken,zodat onze gasten een beetje van hun vakantie kunnen genieten?
Alvast bedankt voor uw reactie,met vriendelijke groeten,Alain en Brigitte
Gefeliciteerd met de aankoop van uw woning in Calpe.
Heeft de verkopende makelaar u niet geïnformeerd over de bouwgrond van de buren…?!
Uiteraard mag er in elke maand gebouwd worden, hoewel het in augustus meestal vakantie is en dus alles stil ligt. Er zijn geen restricties m.b.t. stof en lawaai, want de buren (u in dit geval) kunnen inschatten, dat er overlast kan zijn als men gaat bouwen op het naastgelegen perceel.
U zou de bouwer kunnen vragen om er rekening mee te houden door bijvoorbeeld het perceel nat te houden tegen het stof.
In Moraira gelden wel degelijk regels voor (ver)bouw beperkingen in de zomermaanden. Ik zou bij de gemeente Calpe informeren!
Ik woon ook in Calpe en in augustus geldt een bouwstop…
Hallo,
Ik zou graag willen weten of ik ook gewoon een NIE en SSN krijg in Spanje als ik in Nederland een strafblad heb.
In principe kan iedereen een NIE-nummer aanvragen en het is mij niet bekend of men daarbij in andere landen informeert naar strafbladen etc.
Als u langer dan 3 maanden in Spanje blijft dient u een residencia aan te vragen en vanaf 6 maanden ben u verplicht om fiscaal resident te worden (belasting opgave en afdracht in Spanje).
Dag Claus,
Ik heb een probleem met mijn elektriciteit leverantie.
Ons huis is opgeleverd met een elektracontract t/m febr 2019. Echter vorige week is de elektra afgesloten en bij navraag bij Iberdrola bleek dat het een “bouw” contract was dat na plm. 2 jaar automatisch word afgesloten.
Daar wist ik helemaal niets van en ik ben daar ook niet over geïnformeerd.
Kan het ook niet navragen omdat we, op z’n zachtst gezegd, enorm gebrouilleerd zijn met onze toenmalige aannemer en advocaat.
Ik kan echter geen nieuw contract afsluiten omdat ik een “boletin ” nodig heb dat de installatie is goedgekeurd. Ik dacht dat ik die had maar dat blijkt een tijdelijk boletin voor tijdens de bouw te zijn. Dat is afgegeven door een installateur die niet meer bestaat.
Onze lokale elektricien zegt dat hij de installatie anders zou aanleggen en dus krijg ik van hem geen definitief nieuw boletin….en zonder boletin geen nieuw contract. Hoe los ik dat op. HELP
Mijn eerste reactie is dat het erg slordig is (om het zacht uit te drukken) van uw advocaat en de bouwer om u hierover niet te informeren.
Normaal gesproken heeft u na de oplevering van uw huis een aantal documenten nodig om een definitief contract af te kunnen sluiten voor de levering van water en elektra. Tijdens de bouw gebruikt de bouwer nml bouw water en stroom. Hiervoor dient de architect een document ‘final de obra’ op te stellen, waarna de architect van de gemeente de bouw komt controleren om te zien of het is uitgevoerd volgens de verstrekte vergunning. Ook dienen er boletins voor water en elektra overlegd te worden, opgesteld door een erkende loodgieter en elektricien. Als al deze documenten in orde zijn, zal de architect van de gemeente een ‘Licencia de primera ocupación’ (woonvergunning) afgeven, waarmee u bij de nutsbedrijven contracten kunt afsluiten.
Als er geen boletin is en de bekende electricien dit niet wil opstellen, dient u een andere elektricien te vinden. Zonder boletin krijgt u nml nooit een contract.
Wellicht is het een idee om contact op te nemen met een andere advocaat of gestor om een en ander samen met u uit te zoeken en te regelen.
In elk geval veel succes!
Beste Claus,
Mijn schoonouders (schoonvader is een Spanjaard) hebben ruim 40 jaar geleden een flat gekocht.in Spanje. Zij hebben in de daarop volgende jaren altijd in Spanje gewoond. Er is geen openstaande hypotheek alleee. Maandelijkse vaste lasten. Deze vaste lasten betalen wij als kinderen omdat onze schoonouders (inmiddels zirgafhankelijk) deze niet meer kunnen betalen. Wij willen erg graag van de flat af. Via familie in Spanje is er al een potentieel kopersstaking gevonden. De bank verplicht ons om een extra rekningnr te openen. Er is reeds een lopende rekening op naam van mijn schoonvader (die door zorgafhankelijlheid) nooit meer naar Spanje kan afreizen. Van deze rekening worden de vaste maandelijkse lasten afgeschreven. Het gehele gebeuren geeft ons zorgen. Waar moeten wij rekening mee houden en kunnen wij aan de verkoper vragen om de verkoopprijs over te maken naar een Nederlandse rekening van mijn schoonouders? De verkoopprijs was toen rond de 10.000 gulden omgerekend. Verkoopprijs zal nu rond de €80.0000 euro liggen. Alvast enorm bedankt voor het meedenken!
Beste Esther,
Als eerste adviseer ik om een volmacht te verstrekken aan een advocaat die de hele verkoop en de verdere afwikkeling kan begeleiden, temeer daar uw schoonouders niet naar Spanje kunnen reizen om zélf de escritura bij de notaris te ondertekenen.
Het is mij een raadsel waarom de bank u verplicht om een nieuwe bankrekening te openen, terwijl er al een rekening is. Ook dit kan de advocaat namens uw schoonouders onderzoeken.
Een koper zal altijd betalen via bankcheques die door uw advocaat op de bankrekening van uw schoonouders gestort kunnen worden, waarna de gelden naar Nederland kunnen worden overgeboekt. Betaling vindt plaats bij ondertekening van de escritura bij de notaris, tegelijkertijd, dus niet eerder zodat ontvangst bevestigd kan worden en ook niet later zodat ontvangst onzeker is.
Als niet-resident (want de laatste 3 jaar niet in de woning verbleven als hoofdwoning) dient er waarschijnlijk winstbelasting afgedragen te worden, hoewel dit vanwege de termijn tussen aankoop en verkoop mét de daar tussenliggende herwaardering wellicht minimaal of zelfs nihil is. Ook hierover kan de advocaat u nader informeren.
Verder hebben uw schoonouders als verkoper te maken met de betaling van Plusvalía indien er sprake is van winst bij verkoop. Indien er geen winst is, dient er óók Plusvalía betaald te worden, maar kan deze weer worden teruggevorderd.
Ik hoop u hiermee enigszins een idee te hebben gegeven waar u rekening mee dient te houden.
heeft de plusvaria een verjaringstermijn
De plus valía is een belasting op de waardevermeerdering van de grond.
Deze gemeentelijke belasting dient bij verkoop betaald te worden door de verkoper. De advocaat van de koper zal erop toezien dat dit ook betaald wordt omdat anders de koper hiervoor aangeslagen kan worden.
Dag Claus,
Ik ben resident met een pied à Terre in Belgie. Het is niet duidelijk wat ik moet aangeven in Spanje.
Waarschijnlijk een model 720 met alle roerende en onroerende waarden boven de 50.000€?
In de IRPF moet je normaal de huurinkomsten aangeven, maar we verhuren het appartement niet. (KI is 1600€)
Kun jij dit verhelderen?
Als resident dient er inderdaad aangifte gedaan te worden bij Hacienda (Spaanse belastingdienst) van het gehele wereldinkomen en alle bezittingen met een waarde boven € 50.000. Indien er geen huurinkomsten zijn uit het appartement in België kunnen deze inkomsten uiteraard ook niet opgegeven worden, maar de waarde van de onroerende zaak dient wél bij het wereldwijde bezit (vermogen) aangegeven te worden.
Indien u meer informatie wenst, raad ik u aan om even contact op te nemen met de specialisten op het gebied van belastingen tussen Nederland, België en Spanje: Euro Economics via de website http://www.euroeconomics.com
Hallo Claus,
Wanneer is men nu verplicht om Spaans resident te worden? Ik heb steeds gedacht dat dit was wanneer men meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verbleef.
Doch op de website van de Policía Nacional staat hierover het volgende ” Los ciudadanos de un Estado miembro de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo tienen derecho a residir en territorio español por un período superior a tres meses. Los interesados estarán obligados a solicitar personalmente ante la Oficina de Extranjeros de la provincia donde pretendan permanecer o fijar su residencia o, en su defecto, ante la Comisaría de Policía correspondiente, su inscripción en el Registro Central de Extranjero
Dicha solicitud deberá presentarse en el plazo de tres meses contados desde la fecha de entrada en España.” Dus zou men maar 3 maanden in Spanje mogen verblijven zonder residencia.
Is dit nu 183 dagen of 3 maanden ?
Groeten, Eric
Bedankt voor je reactie, Eric
Er is een verschil tussen resideren en fiscaal residentschap…
Voor het fysiek wonen geldt de termijn van 3 maanden dat men als Europeaan in Spanje mag wonen/verblijven. Daarna dient er een residencia aangevraagd te worden.
De 183-dagen termijn geldt voor het fiscaal residentschap. Als men meer dan 183 dagen per kalenderjaar (hoeft dus niet aaneengesloten te zijn, maar wordt opgeteld) in Spanje verblijft, wordt men verplicht om in Spanje aangifte te doen voor de belasting. Via verdragen is het geregeld, dat er slechts één keer belasting wordt geheven en dat er dus niet dubbel betaald wordt.
Goedenavond,
Mijn ouders hebben een super huisje in Spanje heel goed onderhouden ieder jaar opnieuw in de verf en mooie dingen laten aanbouwen kortom een paleisje waar ze met heel veel plezier hun vakanties hebben beleefd. Nu willen ze graag verkopen en hadden een koper. De prijs ondertussen door de huidige tijd flink gedaald maar ala. Dat hadden ze al geaccepteerd het appeltje voor de dorst was nog een heel kleine appel maar okay. Nu blijkt dat de aannemer destijds heeft nagelaten diverse vergunningen aan te vragen nu begint het gesodemieter. De koper heeft van de koop afgezien dreigt met een proces omdat mijn ouders naar hun zeggen valse beloftes hebben gedaan. Ze wisten het simpelweg niet. Mijn ouders moeten nu de prachtige overkapping en extra super mooie opslag (in stijl van het huis) af laten breken en er hangt nog meer ellende boven hun hoofd wat heel veel geld gaat kosten. Heeft u een advies voor ons wat te doen. Er is een Nederlandse man die daar de zaken voor mijn ouders behandeld maar we worden er niet wijzer van en vallen van de regen in de drup. Ik hoop dat u wat goeie tips voor ons heeft. Morgen gaat mijn vader hier in Nederland naar een advocaat om heeeeel veel stukken die hij vandaag gemailed heeft gekregen door te spreken maar ik vind het zo ontzettend zielig dat dit nu zo loopt. Heeft u tip. Alvast heel erg bedankt. mvrgr. Cindy de Haas
Beste Cindy,
Vooropgesteld dat ik niet volledig op de hoogte ben van de exacte situatie zal ik proberen een en ander een beetje te ontrafelen.
We beginnen bij het begin…
Voor elke aanbouw of uitbouw dient een bouwvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente. Hiervoor dient een project opgesteld te worden, dat vervolgens wordt ingediend. Na goedkeuring en afgifte van de bouwvergunning kan de bouw van start gaan. Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de woning dat de juiste vergunningen aanwezig zijn. De bouwer zou daar op kunnen wijzen.
Bij de verkoop had de makelaar al moeten zien, dat er meer bebouwd en bijgebouwd is dan vermeld staat in de escritura. Dit had vervolgens gemeld moeten worden, zodat het ‘rechtgezet’ had kunnen worden vóór de verkoop of in elk geval gemeld had kunnen worden aan de potentiële kopers.
Nu is er een (inmiddels afgehaakte) koper die waarschijnlijk de nodige documenten heeft laten controleren door zijn advocaat. Hieruit is gebleken dat er bepaalde zaken illegaal (zonder vergunning) zijn bijgebouwd en/of verbouwd en op grond daarvan heeft hij zich teruggetrokken. De door de koper betaalde aanbetaling of reservering dient door de verkopende partij aan hem terugbetaald te worden omdat hij het recht heeft om de overeenkomst te verbreken op grond van het ontbreken van vergunningen. Daarmee is de kous af en is er eigenlijk geen grond voor de ‘koper’ om een proces aan te spannen. Hij is immers door terugbetaling schadeloos gesteld.
Wellicht is het mogelijk om te voorkomen dat de aan- en bijbouwen afgebroken moeten worden. Dat is echter geheel afhankelijk van de bebouwde oppervlakte. Als het totale bebouwde aantal vierkante meters meer is dan het procentueel toegestane, zal het afgebroken moeten worden. Is dit niet het geval, dan zou het gelegaliseerd kunnen worden.
Hiervoor dient een architect een ‘Certificado de Antigüedad’ op te stellen waarin wordt aangegeven, dat de bebouwing al geruime tijd staat. Indien het mag blijven staan volgens het bestemmingsplan (Plan General) dient de bebouwing opgenomen te worden in een nieuwe escritura. Vervolgens kan het geheel opnieuw ter verkoop worden aangeboden, want dan is alles legaal.
Uiteraard zijn hier kosten aan verbonden. De architect die het certificaat opstelt dient betaalt te worden evenals de notaris voor het opstellen van een nieuwe escritura. In veel gevallen wordt de nieuwe escritura pas opgesteld op het moment van notariële eigendomsoverdracht, nadat er dus een koper is gevonden.
Of het zin heeft een afspraak te maken met een Nederlandse advocaat durf ik te betwijfelen. Als deze niet op de hoogte is van de Spaanse wetgeving denk ik niet dat je vader er veel wijzer van wordt.
Ik hoop dat je hier iets mee kunt en wens je in elk geval veel succes!
Beste,
Mijn ma is van plan om een appartement te kopen in Calpé. Nu zou ze graag dit onroerend goed direct op mijn naam zetten(zoon). Is dit een optie of is dit in theorie niet mogelijk? Mvg
Beste Kevin,
Bedankt voor je vraag.
Het is zeker mogelijk om zélf eigenaar te worden van het naakte eigendom (de woning), waarbij je moeder wordt opgenomen als eeuwig durend vruchtgebruiker. Zij mag dus tot haar overlijden of tot aan een eerdere datum waarop zij de woning metterwoon verlaat, gebruik maken van de woning die op jouw naam staat ingeschreven.
Een hele goede dag Claus.
Wij hebben een aantal vragen over spanje.
1. Als je een huis koopt met een best stuk grond mag je dan ook die grond weer verdelen zo ja hoe gaat dat in zijn werking.
2. Ik heb een hulphond>>> weet u waar ik de wetgeving kan vinden in Spanje hoe het geregeld is.
U kunt mij ook deze vragen mailen.
Ik dank u voor u tijd en moeite.
Groet,
B.Steinfort
Bedankt voor je bericht, Bruno
1) Als je een groot perceel hebt, zou er wellicht een mogelijkheid zijn om dit te splitsen in kleinere percelen. Dit dient echter via de gemeente bekeken te worden. Op de eerste plaats staat in het bestemmingsplan wat de minimale perceelsgrootte moet zijn om te mogen bouwen. Tevens dient elk perceel individueel bereikbaar te zijn vanaf de openbare weg. Indien uit dit ‘onderzoek’ blijkt dat het mogelijk zou kunnen zijn, dient er een project gemaakt te worden en moet de splitsingsvergunning aangevraagd worden bij de gemeente. Adviseer daarbij is om direct vanaf het begin een architect in de arm te nemen.
2) Helaas kan ik je niet verder helpen voor wat betreft de wetgeving op het gebied van hulphonden.
Hallo Claus,
Zijn de kosten koper wettelijk verplicht voor de koper in Spanje?
Groet Annie
De kosten voor de notaris, de belasting en het register dienen betaald te worden en normaal gesproken, worden deze betaald door de koper. Ook bij nieuwbouw is het in Spanje gebruikelijk dat deze kosten betaald worden door de koper.
Als u anders overeen kunt komen met de verkoper, is dat aan u, maar waarschijnlijk zal geen enkele verkoper deze kosten aanvaarden.
Hallo Claus
In 2002 heb ik een woning, garage en grond geërfd van mijn ouders, hiervan is een hijuela opgemaakt.
De woning e.a. zijn geregistreerd bij het kadaster en de gemeente, tot zover geen probleem, maar ik heb nooit geweten dat er ook nog el registro de propiedad bestaat. Nu kan ik de woning verkopen, maar doordat ik niet sta ingeschreven in dat register kan er ook geen nota simple worden opgevraad. Is het strikt noodzakelijk alsnog de woning in te schrijven voor verkoop? Zo ja, zou ik dit dan kunnen regelen vanuit Nederland of kunnen laten regelen door een notaris in Spanje?
Het Registro de Propiedades bevat zowel het onroerend goed als de eigenaren en eventuele schulden. Het is te vergelijken met het Nederlandse kadaster en derhalve is het belangrijk dat uw eigendom daar ingeschreven staat.
U zou contact op kunnen nemen met Seydlitz Notarissen in Breda.
Zij kunnen Spaanse aktes verlijden en woningen inschrijven in Spanje.
http://www.seydlitz.nl – 076 560 7800
Hallo Claus
Hartelijk dank voor je reaktie.
Ik heb overwogen toch maar zelf naar Spanje te gaan. De vraag is nu: kan ik zelf met la hijuela rechtstreeks naar el registro de propiedad of moet ik dit doen via een notaris?
Ik heb maar één week de tijd, ga ik dat redden in die tijd?
B.v.d.
F. Sanroman Grande
Ik zou een gestor of advocaat inschakelen.
Zij weten de weg en kunnen u informeren over de te volgen stappen die ondernomen dienen te worden. Bovendien kunt u de gekozen gestor/advocaat een volmacht verstrekken, zodat u zich geen zorgen hoeft te maken over het tijdsbestek dat u in Spanje bent, want zij kunnen het afhandelen terwijl u alweer weg bent.
Een prangende vraag :In februari 2007 heb ik via de notaris een aandeel in een golfclub gekocht . Nu ga ik het aandeel verkopen en de koper wijst min er op dat ik een N.I.E ( identificatie) nummer daarvoor nodig heb. Klopt dat ? Overigens heb ik al wel een afspraak bij het Spaanse consulaat in Amsterdam gemaakt om een N.i.E nummer aan te vragen. Wel vreemd dat in 2007 zonder een NiE nummer het aandeel kan kopen en niet kan verkopen althans – mogelijk- dat de Spaanse notaris niet meewerkt aan de levering .
Johannes
In principe kan een onroerende zaak in Spanje uitsluitend worden overgedragen indien de partijen beschikken over hun NIE-nummers of DNI indien het Spanjaarden zijn. Waarom dat aandeel in eerste instantie is overgedragen zonder NIE-nummer kan ik niet beoordelen.
huis,zonder hypotheek kan men dan in spanje een bedrag lenen en huis als pand geven zou 1/3 van waarde huis zijn
Elke hypotheekaanvraag wordt individueel door de bank beoordeeld. Er is vooraf dus niet te zeggen wat wel en wat niet mogelijk is. De bank kijkt bij deze beoordeling o.a. naar het onderpand, maar neemt ook de gegevens van inkomsten en uitgaven mee in de risico-analyse.
Via onderstaande link geef ik meer uitleg over de financiering van een Spaanse woning:
http://blog.nicla-casas.com/2017/02/nicla-tv-live-de-financiering-van-een-spaanse-woning/
Maak even een afspraak met de bank voor meer info.
Hallo beste Claus,
Ik ben woonachtig in België en ben in proces om een aankoop van een appartement te verrichten op Mallorca. Ik weet niet of u aldaar ook werkzaam bent? Ik weet wel dat dit onder de spaanse wetgeving valt.
Ik heb een appartement op het oog bij een makelaar, doch deze is niet nederlandstalig.
Is het mogelijk om een overdracht te doen naar u toe dat u ons eventueel verder kan begeleiden bij de aankoop van het appartement?
Kan u mij eventueel ook vertellen indien dit mogelijk is hoe dit in zijn werk gaat en wat de extra te maken kosten zijn hiervoor?
Alvast heel hartelijk bedankt voor uw tijd en antwoord.
Met vriendelijke groeten Barbara, België
Ons werkgebied reikt helaas niet tot aan Mallorca.
In principe zouden we de begeleiding bij de aankoop wel kunnen verzorgen, maar ik adviseer je om een plaatselijke (Nederlandstalige) makelaar te zoeken en zéker een advocaat in te schakelen. Mijn begeleiding zou onnodige extra kosten met zich meebrengen in verband met reis- en verblijf.
Volg de link hieronder voor meer uitleg over de begeleiding bij aankoop:
http://blog.nicla-casas.com/2016/03/begeleiding-bij-de-aankoop-van-uw-spaanse-woning/
Veel succes met de aankoop!
Hallo Claus,
Wanneer er in Spanje een nieuw huis wordt gebouwd op een perceel komt de gemeente over de gehele breedte aan de straatkant van je perceel een stoep aanleggen, kunt u mij vertellen van wie dit stoepje is?
Met vriendelijke groeten,
Kay
Het is nog maar de vraag of de gemeente dat trottoir aanlegt. Vaak is het zo dat gemeente de eigenaar van de nieuwe woning verplicht om het trottoir voor het huis aan te leggen (en te betalen) als voorwaarde voor het verkrijgen van de licencia de primera ocupación. In dat geval is dat stukje dus van de eigenaar van de woning.
Als de gemeente het betaalt, is het uiteraard van de gemeente, maar dien je het als eigenaar wel te onderhouden als je het bijv. stuk rijdt.
Kijk ook goed na op de kadaster-tekening waar de perceelsgrenzen lopen.
Is het verplicht om na de verkoop van je huis in Spanje winstbelasting te betalen ? en hebben Spanje en Nederland hier een overeenkomst over ? Wat als je het niet opgeeft en betaald ?
Indien er winst gemaakt is bij de verkoop (een hogere verkoopprijs in de escritura dan de koopsom die in uw escritura stond toen u eigenaar werd) dient er winstbelasting afgedragen te worden aan de Spaanse belastingdienst Hacienda. Hierover bestaan geen afspraken tussen Nederland en Spanje daar deze belasting geheven wordt over onroerend goed in Spanje.
Voor meer informatie verwijs ik u naar een eerder blog over dit onderwerp:
http://blog.nicla-casas.com/2013/12/winstbelasting-bij-verkoop-spaanse-woning/
Geachte Hr,
Ik was in onderzoek of mijn spaanse S.L. wettelijk gezien een onderhandse lening aan mijzelf mag uitlenen waarvoor in nederland een krediet hypotheek akte word opgesteld. Ik ben voornemens in Nederland een kavel aan te schaffen en daarop een woning te bouwen. Inprincipe is alles geregeld enkel wil mijn notaris een legal opinion hebben over deze manier van vermogenverschaffing.
Ik hoopte dat u mij meer zou kunnen vertellen hierover,
In afwachten van uw antwoord,
Met vriendelijke groeten,
Chris van E.
Hola Chris,
Ik durf er geen antwoord op te geven, maar kan me voorstellen dat er een Spaans document opgesteld dient te worden daar de lening afkomstig is van de Spaanse SL. Dat zal derhalve ergens vastgelegd dienen te worden, want…waar is dat geld gebleven.
Wellicht is het verstandig om even contact op te nemen met een hypotheekadviseur in Spanje. Stuur even een mailtje naar Hypotienda: info@hypotienda.com of bel ze op 951 319 383
Ik heb een appartement gekocht in 2010 via lening van banco popular . Nu de eerste jaren zat daar een directeur en daar kon je echt naar mailen en vragen stellen . Nu op een bepaald moment een 4/5 jaar later is daar een ander directeur en bediende komen te zitten en die wisten me dat oscar , de vroegere bank directeur een fout had gemaakt . Ik ze 4/5 jaar lang hebben jullie daar niks van gemerkt en ik betaal altijd automatisch en correct af . Ik vroeg waar de fout was geen antwoord nu 2017 weet ik nog steeds niks , wel weet ik dat ik betaal en blijf betalen , ik moet 460 betalen per maand en betaal soms 700 en dan nog is alles weg . Nooit geen mail niks , totdat ik nu naar de ombudsman in strassbourg heb geschreven , ik vraag voor een herziening omdat ik in pensioen ben gezet , ik wachte voor een taxatie dat aangevraagd was in september 2016 wel 3 januari 2017 zijn ze langs geweest voor taxatie , nu hebben ze nog steeds geen papieren , dus ik geschreven naar strassbourg en afwachten nu , van de herziening niks dus . Nu wil ik het verkopen om van die bank af te zijn , want ik heb begrepen eenmaal je hyphotheek daar loopt je niet wegkan . Ik moet nog 36000 betalen weet er iemand hoeveel er bijgerekend wordt al intresten , voor tevroeg terug betalingen , want popular is de man in intresten en miserie .
Nogthans betaal ik evenveel en soms meer dan vroeger en heb ik steeds tekort terwijl ik maar 460 moet betalen , daarom wil ik het verkopen
Het is lastig om hier een concreet antwoord op te geven omdat ik de hypotheekvoorwaarden en de hypotheekakte niet ken. Zou het misschien zo kunnen zijn, dat u, vanwege een annuïteitenhypotheek, waarbij u zowel rente als aflossing betaalt, een gedeelte over het hoofd heeft gezien; ofwel de toenmalige directeur heeft het u verkeerd uitgelegd.
In elk geval staat het u vrij om te verkopen en de eventuele boete voor vervroegde aflossing (meestal 1% van het restbedrag) staat eveneens in de hypotheekakte. Indien u echter denkt, dat u al die jaren teveel betaald heeft, is het wellicht verstandig om heel even te wachten met het aflossen van uw hypotheek en het ‘verlaten’ van de bank. De vraag is natuurlijk of u nog iets terug kunt vorderen als u zelf al besloten heeft om afscheid te nemen.
Raadpleeg uw advocaat eens of vraag om een duidelijke uitspraak van de Europese Ombudsman.
Veel succes in elk geval!
Beste Claus,
Als ik me in wil schrijven in Spanje en een NIE nummer aan wil vragen moet ik dan aan kunnen tonen of nog een zorgverzekering in Nederland hebben?
b.v.d.
Beste Claus,
Door uw E book door te nemen, de informatie op de site en de blog heb ik al heel wat opgestoken. Bedankt hiervoor! Toch zou ik u nog iets willen vragen . Welke banken zou u ons aanbevelen. We willen enkel een Spaanse bankrekening om maandelijkse terugkerende betalingen te doen, servicekosten, water, electriciteit enz. ( geen hypotheekaflossingen )Noch een debet of een credit card hoeft voor ons. We willen zo weinig mogelijk of zelfs geen commissie kosten. We zien door het bos de bomen niet meer in het banklandschap.
We hebben een appartement in Torre Del Mar gekocht..
Vriendelijk bedankt,
Als er geen hypotheek is, waardoor er verplicht een Spaanse bankrekening wordt geopend, is het tegenwoordig (meestal) niet meer verplicht om een Spaanse rekening te hebben. Via het IBAN-nummer kan er via SEPA automatisch worden afgeschreven van uw huidige bankrekening ook al is deze niet in Spanje. Dit zou ik eerst even navragen bij de advocaat/gestor die u bij de aankoop begeleid heeft. Bij ons in de regio (Vera) is het in elk geval geen probleem.
Indien er tóch een Spaanse rekening geopend dient te worden, is het lastig om een bank te vinden die geen commissie en ‘onderhoudskosten’ berekent. Zeker als er geen vast maandelijks inkomen op zo’n lopende rekening binnenkomt, is het moeilijk om met de bank te onderhandelen over commissies.
Beste Claus,
Mijn complimenten, ik heb al veel informatie van de site kunnen halen.
Ik ben in onderhandeling met een appartement die al jaren als garage dient. Echter zit er een commerciele bestemming op dit appartement. In het verleden heeft er een bakker in gezeten, maar er heeft ook iemand in gewoond. Nu zit ik te twijfelen om van de koop af te zien. Kunt u zeggen of het “makkelijk” is in Spanje om het bestemmingsplan te wijzigen? Heb ik dan te maken met de gemeente of met de comunidad.
Met vriendelijke groet,
Arjan
Beste Arjan,
Bedankt voor je bericht.
Het wijzigen van een bestemmingsplan is niet zo eenvoudig. Dit verloopt via de gemeente en de provincie. De comunidad waar de onroerende zaak gelegen is, heeft daar niet zoveel invloed op.
Om te weten wat er is toegestaan (wonen, opslag, bedrijfsvoering, etc.) is het verstandig om bij de gemeente het Plan General op te vragen van de wijk/straat waar de desbetreffende opstal staat. Het wordt dan snel genoeg duidelijk of het gebruik als appartement (wonen) is toegestaan. Indien dit niet het geval is, is dit uiteraard een goed argument om van de koop af te zien.
Succes!
Hallo Claus,
Wij hebben 6 jaar geleden een huis gekocht en een jaar later zijn alle andere huizen in de straat overgenomen door de bank en voor bijna een ton minder door de bank verkocht. Hierdoor is de waarde van ons huis ook flink gezakt. Nu willen we graag verhuizen ivm met de slechte staat van openbaar vervoer voor onze kinderen. Maar de verkoop waarde van het huis is nogsteeds flink minder dan de uitstaande hypotheek. Kunnen we de bank verantwoordelijk houden voor de waardevermindering, doordat hun onder de marktwaarde hebben verkocht of zijn er andere mogelijkheden? Bijvoorbeeld dacion en pago?
Mvg. Brigitte.
Helaas is er niets te doen tegen een waardedaling van onroerend goed. Tijdens de crisisjaren zijn de prijzen gemiddeld met zo’n 37% gedaald en ook toen werden de eigenaren die wilden verkopen niet schadeloos gesteld.
Waarom neemt u aan dat de waarde zo sterk gedaald is? Staat de woning al te koop? Is er een gegadigde geweest die wel interesse had, maar een laag bod uitbracht?
Als de woningen, die de bank verkocht heeft, nieuw waren dan is de lagere prijs meestal vrij eenvoudig te verklaren: vaak geen keuken, geen aangelegde tuin, geen zwembad, na leegstand veel ‘achterstallig onderhoud’, etc.
Omdat ik de exacte situatie niet ken, kan ik er ook niet goed over oordelen.
Hallo,
Wij staan op het punt een finca in de campo te kopen in Zuid Spanje. Nu blijkt het huis en land op zogenaamd beschermd gebied te staan. Ook zijn we de term AFO certificaat tegengekomen. Die zal niet worden afgegeven voor dit huis i.v.m het beschermde gebied. Het blijkt ook dat alle huizen die in dit gebied staan in het verre verleden illegaal gebouwd zijn. Kunt u ons zeggen wat voor consequenties dit zal hebben voor ons als we dit huis zonder AFO certificaat toch gaan kopen?
M.vr.gr.
Yolanda
Een “Finca in de campo” wil zeggen een perceel in een beschermd gebied oftewel een finca rústica? Indien dat inderdaad zo is, zou ik er vanaf blijven, want dan zal er nooit gebouwd kunnen worden.
Als het gaat om een cortijo zonder AFO dan betekent het dat er nooit bijgebouwd mag worden. Mocht er nog geen zwembad zijn (bijvoorbeeld) dan zal dat er in de toekomst ook nooit komen. Er zijn echter nog meer haken en ogen als het gaat om illegale bouw, dus kijk ermee uit…
Zoals al heel veel op dit blog en in mijn E-Book aangegeven, geef ik ook nu weer het herhaalde advies: schakel een deskundige in bij de aankoop van Spaans onroerend goed!
Succes!
Bedankt voor uw reactie.
Het gaat om een cortijo zonder AFO. Er staat een voormalig waterreservoir bij, wat nu als zwembad gebruikt wordt. Wat voor haken en ogen bedoelt u precies als het gaat om illegale bouw? Waar moeten we precies voor uitkijken?
Omdat ik niet op de hoogte ben van de exacte situatie en zelfs geen enkel (juridisch) document van de betreffende cortijo heb gezien, kan ik daar uiteraard niet specifiek over oordelen.
Het spreekt echter voor zich dat je eventueel problemen kunt verwachten door iets te kopen dat niet legaal is. Een advocaat kan, nadat hij/zij alle documenten heeft doorgenomen, een goed advies hierover uitbrengen.
Bespaar niet op deskundige begeleiding, want de kosten bij problemen achteraf zijn vele malen hoger!
Geachte Claus van Mierlo,
Ik heb een rechtsbijstandverzekering bij Arag. Al 10 jaar. Arag heeft telkens een smoes om af te zien van juridische hulp. In 2009 een huis gekocht met veel achterstallig onderhoud voor 200.000,- euro. kadasterwaarde 280.000,- euro taxateur genomen getaxeerd voor 280.000,- na dat het huis gerenoveerd is. Omdat de Hacienda 13.000,- euro wil hebben omdat volgens hun het huis 400.000,- euro waard is. Arag weigert rechtshulp. Zelf een advocaat genomen en eerst betaald, die heeft niet mijn zaak behandeld een tweede advocaat eerst betaald hij zou de zaak behandelen voor 2000,- euro maar wil later meer geld en heeft niets meer gedaan omdat ik de prijsopgaaf had van 2000,- euro heb ik hem niet meer betaald. Zaak 2, Ik heb het huis gekocht met de mededeling dat er geen comunidad is en ook in de escritura vermeld nu moet ik 3000,- euro betalen aan een vermoedelijke ilegale comunidad. Arag weigert juridische hulp. welke mogelijkheid heb ik in Spanje of Europa om mijn recht te krijgen. Heeft het zin en is er een mogelijkheid om Arag te dwingen en mij te beschermen tegen deze oneerlijke zaken?
vriendelijke groet Jakob.
ARAG is waarschijnlijk een Nederlandse verzekeringsmaatschappij en dus is het de vraag of zij via de verzekering ook geschillen in het buitenland dekken. Dit zou u in uw polis na moeten kunnen kijken. Indien dit inderdaad ook onder de dekking valt, zie ik geen reden waarom zij u niet bij zouden (kunnen) staan in Spanje.
Geachte Claus van Mierlo,
Hartelijk dank voor uw reactie, Ik begrijp dat ik niet voldoende informatie aan u heb gegeven. Sinds 2006 woon ik in Spanje en heb direct een rechtsbijstandverzekering bij Arag in Spanje afgeloten. Arag is van oorsprong een Duits familiebedrijf en werkt in Europa en dus ook in Spanje. Nu wordt ik al 6 jaar gestalkt en bedreigd door een,(volgens mijn notaris een ilegale comunidad) Al die jaren heb ik Arag gevraagd om defensief op te treden als ik weer bedreigt word met betalen. Ik heb nog nooit betaald. Arag heeft belooft nee wij gaan weer voor u werken als u een demandado krijgt. Die heb ik nu en Arag zegt nu nee wij helpen niet want het is nu een verloren zaak. Mijn vraag is, Heeft het zin en is er een mogelijkheid om Arag te dwingen en mij te beschermen tegen deze oneerlijke zaken?
Ps. deze zaak lijkt mij erg belangrijk ik denk ook voor uw lezers want er zijn veel (verdenkingen) van corruptie en fraude voor iedereen die bij deze zaak is betrokken. Met de nadruk op verdenkingen want ik ben niet die rechter.
Vriendelijke groet Jakob.
Als de verzekering internationaal zou moeten opereren en dat niet doet, dan weet ik zo snel ook geen oplossing. Wellicht kunt u contact opnemen met advocaat Werner Dreessen (Vlaams) om van hem te vernemen wat de mogelijke stappen zijn die u kunt ondernemen.
Via onderstaande link maakt u alvast kennis met Werner Dreessen:
http://blog.nicla-casas.com/2016/05/de-rol-van-een-advocaat-bij-de-aankoop-van-een-spaanse-woning/
Beste Claus en Jakob,
Alles begint en eindigt, valt en staat met de kleine lettertjes van een contract rechtsbijstand. Wat gedekt is, wanneer en hoe en tot welk plafond, kan je daarin terugvinden.
Over het algemeen “kan” een rechtsbijstandverzekeraar voorts enkel zaken weigeren als men zelf schuld draagt ( bvb dronken rijden en verdediging wensen voor een rechtbank, of de premies niet betalen, iets voor hebben en dan gauw een inhaalbeweging doen met inloping achterstallige betalingen of kennelijk onredelijke eisen willen stellen via een procesgang).
Tenslotte elke juridische betwisting waarvoor men bijstand wenst, zal altijd voorwerp van een “haalbaarheids”studie zijn van de rechtsbijstandverzekeraar op basis van de analyse van de eigen gekozen advocaat. Een rechtsbijstand verzekeraar kan tussenkomst weigeren als blijkt dat een zaak niet “haalbaar” is.
Een rechtsbijstandverzekeraar komt enkel tussen in de betaling van de erelonen en kosten van de zelf gekozen advocaat. Immers de vrije keuze van advocaat is in elke polis een grondrecht. Zelf werk ik sedert 20jaar niet meer met rechtsbijstandverzekeraars, want ook de advocatuur heeft zo haar ” issues ” met die maatschappijen om überhaupt betaling voor gepresteerd werk te kunnen verkrijgen. En dit blijkbaar tot op de dag van vandaag, zoals ik mag vernemen van confraters die om den brode wel van hen afhankelijk zijn.
Met vriendelijke groeten,
Werner Dreessen
advocaat
Balie Antwerpen (België) – Balie Almeria (España)
http://www.lawontime.be
Hoi! Ik wil graag iets weten? word in Spanje een huis weleens , uit een register gehaald? er is ,nog, geen nota simple op te vragen.het huis is enkele jaren verlaten geweest. Vorige bedrijf is er van tussen gegaan. Faillissement.
Bestaand huis van 1997.
Waar zou dit allemaal mee te maken kunnen hebben? Dat die nota simple, nog, niet opvraagBaar is?
Hypotheek beruste op het bedrijf. Niet op personen. is wat we weten.
Misschien nog niet onteigend?
Wij gissen en gissen….
We weten dat we op moeten letten hoor! Huis is een heel stuk bij jou uit de buurt….
Goedemorgen,
Als het betreffende huis niet staat vermeld in het register, dan is het waarschijnlijk nooit aangemeld geweest. Een hypotheek wordt altijd afgesloten via de administrador(es) van een bedrijf. Een natuurlijk persoon moet tekenen, ook als de betalingen via een rechtspersoon lopen.
is dit nog te registreren dan?
Als de nieuwe escritura wordt opgemaakt nadat de koop-verkoop met een nieuwe eigenaar is afgerond, kan de woning worden geregistreerd. Voordat het zover is, zal de eigenaar/verkoper dat niet gaan doen om (dubbele) kosten te besparen.
Beste Claus
Wij zijn sinds een jaar of 3 eigenaar van een door ons zelf gebouwd huis, dus een nieuwbouw (geen renovatie)
Nu denken wij eraan om te verkopen maar hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend aangezien er geen duidelijke aankoopsom is?
Alvast Dank
Kevin
Daar men uitgaat van de oorspronkelijke aankoopprijs zal men in eerste instantie de koopsom van het perceel nemen en vervolgens een schatting maken van de opstal. U kunt die waarde ‘verdedigen’ middels de facturen die betrekking hebben op de bouw (architect, vergunning, aannemer, materiaal, etc.)
Beste Claus
Begin april hebben we besloten een huis te kopen in Spanje. Na dat ons bod aanvaard was zijn we bij een advocaat geweest om alles te controleren.
De afhandeling ging normaal een maand duren.
Tot op heden is nog niks gebeurd.
We weten sinds vorige week dat er nog een niet afbetaalde hypotheek op de woning rust bij een failliete bank.
Nu ligt dat dossier nu in handen van SAREB.
Heb je enig idee van de afhandelingstermijn daarvan?
Want we willen onze zomervakantie er al doorbrengen.
Groeten
Kevin
Kevin,
Daar ik het dossier niet ken, is het voor mij moeilijk te beoordelen hoe de afwikkeling bij SAREB zal gaan duren. Als zij de hypotheekschuld zelf direct aflossen, kan het snel worden overgedragen, waarbij de woning vrij is van lasten en verplichtingen.
Je advocaat zou bij de bank kunnen informeren naar een verwachte termijn, maar de molens van de bank draaien meestal niet zo snel, dus of de zomervakantie erin zit…?
In elk geval veel succes!
Groet,
Claus
Beste Claus,
Ik ben in het bezit van 2 appartementen. Een daarvan bewoon ik zelf wanneer ik in Spanje ben ( geen resident) De andere gebruikte ik voor familie/kids etc. Ik heb nu besloten om dat om dat andere appartement aan goede kennissen van mij te verhuren voor langere termijn. Totdat ik een koper heb. De huur die ik vraag zal ongeveer al mijn kosten dekken en eventuele reparaties. Ik verdien er dus nauwelijks iets aan. Maar dat hoeft ook niet.
Ik vraag me enkel af wat de Spaanse belastingdienst daarvan vind. Normaal gesproken zou ik over de eventuele winst belasting moeten betalen, maar er is geen of nauwelijks winst…dus.. kan me voorstellen dat men de wenkbrauwen fronst bij de fiscus.
Met vriendelijke groet,
Wim
Wim,
Je betaalt belasting over de winst bij verkoop, maar dat is op dit moment nog niet aan de orde. Over de verhuur dient inkomstenbelasting afgedragen te worden, maar verder niets (buiten de normale lasten als service kosten en IBI).
Denk er wel aan, dat een Energie Certificaat verplicht is bij verhuur voor een periode langer dan 4 maanden.
Groet,
Claus
Hallo,
Ik heb een vraag in verband met de regels of wet op verbouwingen van een appartement. Mijn gebuur naast mij heeft het terras bij living genomen en op de verdieping erboven (het is een duplex appartement) heeft hij het terras vergroot tot zover geen probleem. Maar het terras bovenop zijn living heeft hij aan onze kant afgsloten met een muur van 2 meter hoog hetgeen ons uitzicht op zee en ook een stuk zon op ons terras wegneemt. Niemand heeft ons hierover ingelicht of ons akkoord gevraagd.
Mijn vraag is nu kan dit allemaal zomaar in Spanje?
MVG, Patrick
Patrick,
In reactie op je vraag kan ik je het volgende mededelen.
Nee, dat kan niet zomaar in Spanje…
Ervan uitgaande dat de woning in een urbanisatie staat, zal de buurman eerst toestemming moeten vragen aan de comunidad alvorens een dergelijke verbouwing uit te voeren. Deze aanvraag zal vervolgens behandeld worden in de vergadering van de comunidad, waarvan iedereen een uitnodiging krijgt. In deze vergadering wordt erover gestemd.
Daarna zal er, afhankelijk van de mogelijkheden binnen de urbanisatie, een bouwvergunning aangevraagd dienen te worden wanneer dit binnen de statuten vereist is.
Als je denkt dat bovenstaande stappen niet genomen zijn, kun je als eerste een klacht indienen bij de comunidad door een brief te sturen aan de president. Op die manier moet het opgenomen worden in de agenda van de eerst volgende vergadering. Indien de mede-eigenaren op dat moment je klacht gegrond verklaren en tegen de verbouwing stemmen, zal de buurman af moeten breken.
Ik wil een huis kopen in spanje met mijn spaargeld…nu vraagt de Spaanse bank een attest bewijs vanwaar mijn spaargeld komt…Geeft de bank deze attest…?
Dat dient u bij uw bank aan te vragen.
De Spaanse bank is verplicht om na te gaan waar het geld vandaan komt. Dit in het kader van de “wet tegen terrorisme en het witwassen van geld”.
Ik ben vandaag nog bij de bank geweest..een attest kan ik krijgen waar gewoon mijn bank rekening nummer op staat en meer niet..en dat kost ook nog eens 35 euro want deze papier wordt aangevraagd vanuit brussel…
De Spaanse bank laat weten dat deze attest niet voldoende is.
Hallo nell peter,
Misschien is mijn reactie een beetje laat, maar maak het geld over van uw bank naar een Spaanse bank en vanuit de Spaanse bank kunt u met een cheque betalen.
Zo heb ik het ook zonder problemen gedaan.
goede nacht claus van mierlo.
dank voor de goede side, en tips.!
vraag wil een huis buiten af kopen , vrijstaand. ( ken spanje redelijk goed.! ben chauffeur int)
wil een huis kopen minder dan 100,000 euro.( heb geen eigen vermogen.!) wat zal de maanlasten zijn bij totalen aflossing.
vraag 2 is het verstandig om het huis zo snel mogelijk af te lossen. of is het beter om nog gezonden schuld
op je huis te hebben . i.v.m de belasting cq aftrek van de kosten van je huis.
dank voor het lezen van deze mail.
groet . marien.
Hoi Marien,
Helaas zal het niet lukken om zonder eigen vermogen een Spaanse woning te kopen. Spaanse banken verstrekken aan niet-Spanjaarden maximaal 70% van de taxatiewaarde of de koopsom (laagste bedrag). Dat betekent dat je zo’n 40% (incl KK) uit eigenmiddelen moet bijleggen.
Als er een hypotheek verstrekt wordt, wordt de maandlast lager naarmate de looptijd langer is. Voor afstrek is het verder niet echt interessant om een hypotheek te hebben/houden.
Beste Claus, je schrijft aan NIET-Spanjaarden. Als je nu je Nie nummer hebt veranderd dan iets aan het percentage van eigen middelen?
Beste Claus,
Hartelijk bedankt voor de snelle reactie, nog even een vraag de kopers vragen ons copieën van de Modelos 660 en 650 dit hoef ik hun toch niet te sturen, dit heeft toch betrekking op de erfenis?
Ik ben op zoek gegaan naar de papieren en heb gekeken wat wij in 2015 aan IBI hebben betaald dit was 199 dan kan het toch niet opeens 377 zijn. De makelaar moeten we via mijn tante zien te traceren, want we kregen alleen te horen dat hij 750 euro wilde hebben alleen omdat hij de kopers had gevonden. En ons dus wel bij het tekenen van de akte erbij was en gelijk het geld in handen wilde hebben. Ik vroeg wel voor een faktuur maar kreeg alleen een briefje waarin stond dat hij 750 in ontvangst had gekregen. Verder geen logo op papier van welke makelaarskantoor het was.
De notaris kosten voor wie is dit officeel, wij hebben ervoor betaald. Maar is dat niet zo dat het kosten koper is zoals in Nederland?
Groetjes Enri.
Beste Claus,
Heb een vraag hoe dit geregeld, wordt in Spanje. Mijn zusje en ik hebben van mijn ouders een appartement in Spanje geeërft. We hebben binnen het half jaar van overlijden alles via de notaris afgehandeld van betalingen. Me vader is overleden op 24 november 2014 (moeder overleden in 2012), mijn tante heeft zorg gedragen voor de afwikkelingen van de papieren bij de notaris, zodat wij de erfenis hebben geaccepteerd Modelos 660 en 650 ( ). Daarna hebben we de appartement te koop gezet. Het appartement is verkocht op 11 februari 2016. Bij het tekenen van de escritura zijn de volgende handelingen verwerkt: manifestation y adjudicacion de herencia en 1 x voor mijn zusje plus copraventa de inmuebles (general).
We hebben ook een makelaar betaald maar naar ons heeft hij niets gedaan alleen handje opgehouden.Hij heeft geen verkoop contract gemaakt en dus niets getekend, dit vonden wij erg vreemd. Dit ging allemaal heel snel de kopers hadden borgsom gestort. Nu komt telkens de koper op ons terug omdat zij het huis niet op hun naam gezet kan worden. Omdat in het kadaster op naam van mijn ouders staat en zij zeggen dat wij dit op ons naam moeten zetten, zodat zij het op hun naam kunnen krijgen. Dit vinden wij erg vreemd, want de notatis heeft dit wel in de akte vermeld dat wij het via erfgenamen verkopen en dat het huis op naam van mijn ouders staat. Wij hebben bij het tekenen van de akte uitdrukkelijk gevraagd of nu allles goed geregeld was de notaris en makelaar zeiden dat inderdaad alles geregeld was. En dus verder geen kosten meer hadden.
Nu willen de kopers dat wij 270 euro weer voor de notaris betalen zodat zij dit op hun naam kunnen krijgen.
En zij willen ook een bedrag zien van 377,00 zij zeggen dat dit in verband is omdat wij het huis niet binnen het jaar van mijn vader overlijden is verkocht. Ik ben ervan mening dat ik niet kan voldoen binnen het jaar als ik de papieren binnen half jaar geaccepteerd is welke datum is van kracht.
Overigens we wonnen in Nederland dus niet resitent in Spanje.
Hoop dat u mij hierover informatie kan verschaven.
met vriendelijke groet,
Enri
Het is normaal gesproken geen probleem dat de overdracht i.p.v. A – B – C direct van A naar C gaat, zodat er geen tussentijdse inschrijving en extra escritura wordt opgemaakt. Uiteraard dient dit wel vermeld te worden in de escritura van de compraventa van A naar C. Indien dat allemaal goed is opgenomen in de escritura kan de inschrijving in het register direct overgaan op de nieuwe eigenaren.
Indien dit niet goed is vermeld, zal er een extra escritura opgemaakt moeten worden, waarbij opnieuw notariskosten verschuldigd zijn. Als de makelaar jullie hierin zou begeleiden, zou ik aan hem verzoeken of hij dit op zijn kosten kan herstellen.
Voor wat betreft de overige kosten van € 377,00 weet ik niet exact waarvoor dat is. Ik vermoed dat dat de IBI is over 2016, die betaald dient te worden door degene die op 1 januari eigenaar was. Als dit niet bij de overdracht verrekend is (zie afrekening), dan dient dat alsnog voldaan te worden.
Omdat ik uiteraard niet bij deze transaktie betrokken ben geweest, weet ik er ook niet het fijne van, maar ik denk dat het gegaan is, zoals hierboven beschreven en dat er derhalve iets aangepast dient te worden in de escritura. Voor meer details én om de eventuele fout te herstellen, adviseer ik even contact op te nemen met jullie makelaar.
Succes!
Claus is het niet zo dat door nieuwe mogelijkheden je in Spanje aan kunt geven dat het testament dat je al hebt in Nederland uitgevoerd moet worden?
Goedemorgen
Ik heb een vraag. We hebben een apartement in spanje.
Is het nodig om een Spaans testament af te sluiten.
Onze makelaar adviseert ons dit te doen wegens de
Rompslomp die er bij komt kijken indien er met mijn
Vrouw en mij wat gebeurd. Wat is uw advies.
Groet Alex
Het is zeker verstandig om een Spaans testament op te stellen.
Op die manier kun je op laten nemen hoe de erfenis uitgevoerd dient te worden en voorkom je allerlei getouwtrek.
Beste Claus,
Allereerst mijn complimenten over je informatie in de vorm van boek, site en overige info.
Zeer verhelderend.
Mijn vraag is:
Hoe gaat de Spaanse fiscus om met een aangekochte woning in Spanje welke is gefinancierd uit de
overwaarde van mijn huis in Nederland.
Het huis zal de eerste vijf jaar gebruikt worden als vakantiewoning.
met vriendelijke groet,
Jan van der Does
Beste Jan,
Bedankt voor je reactie en je compliment.
Wat bedoel je precies m.b.t. de Spaanse fiscus?
Bij overdracht van de woning via de Spaanse notaris wordt in de akte opgenomen op welke manier er betaald is. Het maakt Hacienda daarbij niet uit waar het geld vandaan komt zolang het maar traceerbaar is. Als iemand “contant” betaalt, is dat ook geen probleem als maar duidelijk is dat het geld bijvoorbeeld uit werkzaamheden danwel, in jouw geval, uit een buitenlandse financiering komt.
Ik hoop dat dit je vraag beantwoordt.
Geachte heer/mevrouw,
Wij zijn van plan een huis te kopen in Castalla Int..
Hebben het huis bezichtigd en een bod gedaan wat geaccepteerd is.
Het huis wordt via een plaatselijke makelaar verkocht welke het huis ook heeft verkocht aan de huidige
Franse eigenaar.
Moet ik bij aankoop een advocaat/gestor in de arm nemen.
Volgens makelaar kan hij ook alles regelen maar keuze is aan mij.
met vriendelijke groet,
Jan van der Does
Geachte heer Van der Does,
Ja, ik raad altijd iedereen aan om een advocaat in te schakelen bij de aankoop van een Spaanse woning. Zelfs klanten die via mij een woning kopen, krijgen hetzelfde advies hoewel ik zeker weet dat alles volledig in orde is.
Een advocaat kan veel meer voor u betekenen dan uitsluitend het controleren van de documenten van het huis en het nakijken van eventuele uitstaande schulden. Via een volmacht kan de advocaat alles voor u regelen wat noodzakelijk is rondom de aankoop, maar ook daarna.
Zorg dat u onpartijdige begeleiding krijgt, dus niet iemand van de verkopende makelaar of een bevriende advocaat. Kies een advocaat die plaatselijk bekend is, zodat er bijv. makkelijk informatie over bestemmingsplannen en toekomstige ontwikkelingen boven water komen.
Een gestor is goed voor administratie en boekhouding, maar met een advocaat heeft u juridisch gezien een veel betere steun in de rug.
Lees tot slot dit blog over de verdere procedure nu u de gewenste woning gevonden heeft:
http://blog.nicla-casas.com/2011/02/gewenste-spaanse-woning-gevonden-en-nu/
Succes!
Claus
Dank voor snelle reactie.
Kunt u een advocaat in de buurt van Castalla aanbevelen?
mvg,
Jan van der Does
Hallo,
In Nederland worden veel vakantiewoningen te koop aangeboden voor de verhuur met gegarandeerd rendement voor 3-7 jaar. Bestaan die mogelijkheden ook in Spanje?
Zo ja, waar, voor welke investeringen etc.?
Mvg,
Henny ter Meulen
Dergelijk investeringsconsructies worden soms ook in Spanje aangeboden, maar dan meestal in de vorm van ‘vakantie eigendom’ oftewel een verbeterde en veiliger vorm van het vroegere ‘time sharing’.
Zowel in Nederland als in Spanje en overal elders waar zo’n investeringsplan wordt aangeboden, kunt u er vrijwel zeker van uitgaan, dat u te weinig ontvangt. Als de verhuurorganisatie een gegarandeerd rendement uit kan keren, betekent dat dat de verhuuropbrengsten veel hoger liggen dan hetgeen zij u willen doen geloven. Voor niets gaat de zon op en zodoende kunt u zich afvragen of u de verhuur bij een dergelijke investering niet beter in eigen hand kunt houden of er lokaal iemand voor inhuren, zodat u onder de streep een hoger rendement behaalt.
Daar wij ons hier in het geheel niet mee bezighouden, kan ik u ook niet verwijzen naar een dergelijke investeringsmogelijkheid in Spanje.
Met vriendelijke groet,
Claus
Wij hebben een huis gekocht in Spanje. Dit staat bij een makelaar te huur. Het huis wordt meerdere keren per jaar voor max 3 weken verhuurd. Moeten wij een CEE attest kunnen voorleggen ?
Bedankt alvast
Beste Sonia,
Als dit huis onlangs is gekocht, zou de verkoper voor een CEE (Energie Cerntificaat) hebben moeten zorgen voor de verkoop. Dit certificaat is 10 jaar geldig, dus kan nog even mee.
Als je niet langer dan 4 maanden achtereen verhuurd, is er geen CEE nodig. Voor termijnen langer dan 4 maanden dien je dit wél aan te vragen.
Succes,
Claus
Dag Claus,
Wel geen vraag maar ik wil dit toch even kwijt.
Net met belangstelling de nieuwsbrief gelezen en dan met name het artikel over “groene” energie. Hoe kan het zijn dat de Spaanse overheid dwars tegen de algemene tendens van energie besparen ingaat. M.i. zal dit plan ook niet goedgekeurd zijn door de EU en ik hoop dan ook dat die er iets aan gaan doen. Overigens denk ik dat het ijdele hoop is omdat we zowel in NL als in ES blijkbaar geregeerd worden door de energiemaatschappijen en tja; die denken alleen maar aan de portemonnee. Blijkbaar hebben al deze grote commerciële jongens niets geleerd van de crisis en gaan ze gewoon door met zakken vullen en verkeerde beslissingen er door drukken . Vind het helemaal triest dat regeringen daarvoor op de knieën gaan…..
Zo dat moest ik even kwijt.
Verder veel succes in je nieuwe kantoor gewenst.
Beste Claus,
Allereerst mijn compliment voor uw site, altijd duidelijk en overzichtelijk.
Nu mijn vraag:
Ik ben voornemens om een woning te kopen in Torrevieja (Spanje).
Het is een woning uit de 80-er jaren en sindsdien is er niets aan veranderd, kortom, binnen en buiten erg gedateerd.
Nu wil ik graag weten:
* de waarde van het onroerend goed volgens de Spaanse Fiscus (waar kan ik die waarde opvragen en wat is de juiste benamingen).
* de W.O.Z. waarde van de woning (waar kan ik die opvragen) en wat is die juiste benaming, zodat ze mij bij de instantie niet van het kastje naar de muur sturen.
Beste Henry,
Bedankt voor je bericht (zie het nu pas…sorry).
De WOZ-waarde is eigenlijk de Kadastrale waarde (Valor Catastral) waarover de diverse belastingen geheven worden. Aan de hand van de Kadstrale waarde kan de Fiscale waarde (Valor Fiscal) berekend worden door de Kadastrale waarde te vermenigvuldigen met een factor die per gemeente verschillend is en elk jaar wordt herzien.
Bij de aankoop kijkt de belastingdienst naar de hoogste waarde (koopsom óf fiscale waarde) en over die waarde wordt de overdrachtsbelasting (ITP) geheven.
Hallo,
Ik wil een bedrijf starten in zuid Spanje. Ik ben hier al enige jaren woonachtig en in bezit van een NIE. Nu heb ik natuurlijk een ‘gestor’ nodig om het een en ander rond te maken en te regelen voor mij. Ik zou graag van te voren willen weten wat de gemiddelde kosten zijn van een gestor, de administratiekosten en kosten van een vergunning op de hygiene/waren-wet in Spanje. Dit is voor mij belangrijk om een kostenplaatje te maken, naast de andere investeringen die ik moet doen. Heeft iemand enig idee met hoeveel geld ik gemiddeld rekening moet houden? Alvast hartelijk dank voor een antwoord. Vriendelijke groet, Marc.
Beste Marc,
Om het kostenplaatje voor een gestor, de administratie en vergunning op te kunnen stellen, raad ik je aan om eens te gaan praten met een gestor/advocaat en een administratiekantoor. Zij kunnen u een offerte doen en als u meerdere kantoren bezoekt, kunt u vergelijken.
Voor de kosten van de noodzakelijke vergunning kunt u bij de betreffende gemeente informeren of, nadat u een keuze voor een gestor/advocaat heeft gemaakt, via hem/haar de nodige informatie achterhalen.
Beste Claus, hartelijk dank voor je antwoord. Ik ga er mee aan de gang. Vriendelijke groet.
Hallo Claus, Ik wilde graag even je advies vragen als het mag.
Ik heb een leuk appartement gezien waar ik wel intresse in heb. Dit wordt door de bank aangeboden voor een redelijke prijs.
Ik begrijp dat het dan toch ook slim is om een gestor of advocaat in te schakelen voor het regelen van alle papieren.Ik neem dan aan dat ik dan ook eerst een escritura en een licence de primera ocupacion aan moet vragen, kan ik dat de bank laten regelen denkt u? Ik ben namelijk nog niet erg thuis in deze zaken.
Alvast bedankt voor de tijd
Pieter
Een gestor of advocaat is inderdaad zeer aan te bevelen. Hij/zij zal dan alle documenten van de betreffende woning opvragen en controleren, zodat er zeker geen onduidelijkheden bestaan op het moment dat de woning bij de notaris op uw naam wordt overgedragen.
Belangrijk hierbij is tevens, dat er gekeken wordt naar de fiscale waarde, zodat er berekend kan worden hoeveel overdrachtsbelasting u dient te betalen en later niet met een naheffing wordt geconfronteerd.
Succes!
Hallo,
Ik ben van plan in Marbella een huis te laten bouwen op een stuk grond dat al in het bezit is van de bouwfirma.
Tot voor kort ging ik ervan uit dat ik er verstandig aan zou doen om er voor te zorgen dat de grond z.s.m. op mijn naam komt te staan.
Nu wordt mij echter verteld dat het grote nadeel daarvan is, dat ik dan juridisch zelf als Promotor gezien wordt. Met alle bijkomende risico’s van (keten)aansprakelijkheid van dien.
Klopt dit?
En zo ja, hoe is dit te omzeilen, zonder daarbij het risico te lopen dat ik – bij een eventueel faillissement van de bouwer – de grond nooit op mijn naam krijg.
mvrgroet
Ronald
Beste Ronald,
Als je een huis laat bouwen op een perceel van de bouwfirma dan dient deze hiervan bij elke betaling, die normaal gesproken in fases wordt verdeeld, een bankgarantie af te geven. Op die manier ben je er zeker van, dat je geld niet ‘verloren gaat’ bij eventueel faillissement van de aannemer.
Op het moment dat wij voor individuele klanten een villa bouwen, wordt er eerst voor gezorgd dat het perceel eigendom is van de klant. Deze wordt dan inderdaad ‘auto-promotor’ en dient een verzekering af te sluiten voor hetgeen er tijdens de bouw op het perceel kan gebeuren, maar daarmee ben je als eigenaar ook ingedekt.
Voordeel van ‘auto-promotor’ is dat je door natrekking direct 100% eigenaar bent van alles wat er op het perceel gebouwd wordt. De bouwfases worden gecontroleerd en afgecheckt met een certificaat door de architect en pas dán wordt die bepaalde fase volgens het bouwcontract aan de aannemer betaald. Bij een faillissement van de aannemer, is hetgeen er al gebouwd is van jou en kun je dus een andere aannemer in de arm nemen om de bouw te voltooien.
In dit geval is er een klein nadeel en dat is dat het perceel nu eigendom is van de aannemer. Dat is dus een bedrijf en zodoende dien je bij aankoop van dat perceel 21% IVA (btw) te betalen, terwijl je bij aankoop van een particulier slechts op 8% ITP (overdrachtsbelasting) hoeft te tellen.
Ik hoop dat hiermee je vraag beantwoord is.
Succes!
Geachte heer,
Ik heb een vraag.
Ik heb een huis gekocht in Blanes ( Lloret) Ik wil graag een zwembad bouwen samen met mijn vriend.
Zou graag willen weten hoe lang een aanvraag voor een vergunning duurt om een zwembad te kunnen bouwen.
En wat de kosten (ongeveer ) zijn.
Met vriendelijke Groet
Zaid
De termijn voor de aanvraag van een bouwvergunning is per gemeente verschillend. Hiervoor kan het best geïnformeerd worden bij een plaatselijke architect die ook het project (tekeningen en bestek) voor de bouw van uw zwembad maakt. Hij/zij kan u ook exact voorrekenen wat de kosten zullen bedragen.
Zie voor meer info over ‘Een eigen zwembad’: http://blog.nicla-casas.com/2012/04/een-eigen-zwembad-in-de-tuin/
Succes,
Claus
Dag Claus,
Daar ben ik weer, we hebben een aantal maanden geleden al even contact gehad, helaas is onze keus niet gevallen op de omgeving van Vera / Aquillas. We hebben inmiddels grond gekocht in de omgeving van Alicante en zijn inmiddels klaar met onze plannen. Echter het schiet niet op v.w.b. de bouw vergunning bij de gemeente/Waterschap (Confederación Hidrográfica del Júcar). De gemeente is akkoord als het waterschap ook akkoord is. Dit hangt af van de handtekening van 1 ambtenaar van het waterschap maar dat schiet dus niet op. Concreet: we wachten nu al sinds eind maart 2014 op die krabbel. Zou graag eens van jou of andere “eigen bouwers” willen horen of dat normaal is of dat ik er nu zelf eens stevig aan moet gaan trekken. Volgens m’n advocaat “komt dit wel eens vaker voor” en heeft zowel hij als de architect al diverse keren gebeld met de Confederación met als antwoord: de aanvraag ligt op de stapel en wordt afgehandeld op volgorde van binnenkomst. Tja daar kan ik natuurlijk niet veel mee. Ben benieuwd of anderen deze ervaring ook hebben.
Beste Rob,
Ja, dat komt wel vaker voor…
Wachten duurt lang en ambtelijke molen draaien vaak (te) langzaam, maar daar zul je mee moeten leren leven. Extra druk uitoefenen werk meestal averechts, want dan zoeken ze je aanvraag in de stapel om deze vervolgens weer onderop te leggen.
Een advocaat of makelaar met goede ‘ingangen’ en contacten die ‘de weg’ weten, helpt meestal wel.
Succes!
Beste Claus,
Bedankt voor je antwoord. Wij zullen ons geduld dan nog maar even koesteren maar je wil zo graag aan de gang en dat maakt wachten wel lastig.
Misschien wel een tip voor anderen die zelf bouwen; bereid je voor op een redelijk lange procedure m.n. als je wil bouwen in wat landelijker gebied waar b.v. geen riolering is. In ons geval heeft dat wat voeten in de aarde omdat het waterschap strenge eisen stelt aan de verwerking van het afvalwater. Vroeger kon je wel beginnen met bouwen als de gemeente de vergunning afgegeven had maar nu is de handhaving toch wat strikter en moeten alle papieren in orde zijn en in ons geval is dat toestemming van de Generalidad de Valencia, de Confederación Hidrográfica del Júcar (het waterschap) en de gemeente.
En ja; dat zijn ambtelijke instanties dus het duurt even ….helaas.
Nogmaals, Claus bedankt voor je antwoord, het is soms prettig om met iemand die ervaring heeft in Spanje van gedachten te wisselen..
Dag Claus,
Daar zijn we weer eens. Eindelijk de felbegeerde “Licencia de Obras in ons bezit en wel begin februari 2015 !! Jouw uitspraak “ambtelijke molens draaien(te) langzaam” is dus bewaarheid geworden…helaas en begrijpen doe ik het ook niet, want half Spanje zit zonder werk en nu kan er iets verdiend worden en dan houdt de ambtenarij het weer tegen…tja, wat moet je daar nog meer over zeggen 🙂 Inmiddels zijn we aan het bouwen, echter omdat het allemaal zo lang heeft geduurd is onze (Engelse) zwembadbouwer vertrokken naar de UK omdat hij in Spanje geen droog brood meer kon verdienen. Daar zijn we nu dus weer druk mee. Echter het goede nieuws is dat onze aannemer voor het huis zeer voortvarend te werk gaat. Op 10-2 ‘s morgens het huis samen met de architect uitgezet en ‘s middags was de aannemer al aan het graven. Inmiddels ligt het fundament dus we zijn eindelijk op weg . Nu nog een zwembadbouwer….. 😉
Ik wil een huis kopen. De verkoper heeft het huis echter in een SL. Hij beweert dat hij dan geen 3% bij de notaris hoeft te betalen omdat de boekwaarde plus zijn rente op de lening min of meer gelijk is aan de verkoopprijs. Ik wil echter geen naheffing. Klopt dit of moet hij de 3% later terug vorderen bij de Spaanse fiscus
Beste John,
Het antwoord op uw vraag is afhankelijk van diverse factoren…
“De verkoper heeft het huis in een SL”: verkoopt de SL het huis of wordt de SL inclusief het huis aan u verkocht? De SL is Spaans en de 3% inhouding heeft betrekking op niet-residenten.
Kortom: vraag uw makelaar of gestor naar de constructie van de koop-verkoop. Wát koopt u precies?
Ik koop het huis in privé van de sl. Ik ben geen resident. Ik heb begrepen dat ik de 3% via een cheque aan de notaris betaal en dat deze dan de afdracht doet aan de fiscus. Ik breng de 3% in mindering op de verkoopprijs, die ook via een cheque wordt betaald. Volgens mij moet de SL de 3% betaling dan terug vorderen bij de fiscus. Als koper ben ik verantwoordelijk voor de 3% betaling anders krijg ik een navordering???? Klopt dit???
John
Beste John,
Die 3% is een inhouding van de belasting naar de (buitenlandse) verkoper. De koper heeft daar niets mee te maken.
Betaal dus zeker niets in dit geval, de verkoper kan via zijn belastingaangifte dit bedrag later eventueel terug vragen als er niet al te veel winst is gemaakt op de verkoop.
Nogmaals: DIT IS GEEN ZAAK VOOR DE KOPER, DIE HEEFT NIETS MET DEZE BELASTING TE MAKEN!
Is deze tekst over de belasting ook in het Spaans beschikbaar ??
Geachte Mevrouw, mijnheer,
Bijgaand de volgende vraag. In 2011 zijn wij, samen met nog een erfgename via vererving in bezit gekomen van een woning in Javea. De woning staat te koop en ik heb begrepen dat bij verkoop de notaris 3% van de verkoopprijs inhoudt als voorschot op de impuesto sobre. In uw artikel staat dat de aankoopprijs van de woning verhoogd mag worden met o.a. makelaarskosten en overdrachtsbelasting. In ons geval hebben wij deze kosten niet gehad. Komen hier dan andere gemaakte kosten voor in de plaats zo als notariskosten voor het opstellen van de Escritura de Aceptatión de Herencia en de successierechten?
Met vriendelijke groeten
Bert van Reden
Het verhogen van de aankoopkosten heeft te maken met de winstbelasting. Als de totale aankoopprijs verhoogd wordt, daalt de winst en dus hoeft er minder winstbelasting à 21% betaald te worden. Dit staat echter los van de 3% die wordt ingehouden als de verkoper geen resident is.
Omdat ik de exacte situatie niet jen, adviseer ik u om even met alle beschikbare documenten langs een gestor of advocaat te gaan. Dan kan bekeken worden welke kosten voor u in aanmerking komen om op te voeren. Successierechten zijn belastingen en vallen derhalve niet onder kosten.
Geachte,
We gaan in april gaan kijken naar een appartement in calpe ,
De erfgenamen gaan het ons verkopen zonder makelaar.kan dit? En wat hebben we nodig?
Kunnen jullie alle papieren in orde brengen?
Wij kopers en verkopers zijn belgen.
En kunt u zeggen wat alle kosten zijn
Mvg
Beste David,
Omdat dit een specifieke vraag is over een concrete aan-verkoop, heb ik u een e-mail gestuurd.
In principe kan e.e.a. tussen koper en verkoper onderling geregeld worden zonder tussenkomst van een makelaar, maar dan dienen partijen het wel eens te worden en dient de overeenkomst vervolgens op de juiste wijze afgehandeld te worden via de notaris.
Ik wil graag grond kopen in Spanje om zelf een huis te laten bouwen.
Ik ben van plan in april naar Spanje af te reizen om het gebied rondom Vera te bezichtigen.
Kunt u mij vast vertellen op welke kosten ik moet rekenen. Ik denk aan de bouw van een woning
van ongeveer 215.000 exl.de grond. Wat zijn de bijkomende percentages/bedragen voor IVA, notaris, kadaster etc.?
Groet,Claudia
Beste Claudia,
Bedankt voor je reactie en uiteraard kunnen we een afspraak maken als je in april in de omgeving van Vera bent. Ik kan je dan alles uitleggen en je de beschikbare percelen laten zien.
De kosten voor de aankoop van een perceel zijn afhankelijk van de huidige eigenaar (verkoper) van dat perceel. Als de verkopende partij een bedrijf is, dan betaal je 21% IVA (btw) over de verkoopprijs van het perceel. Indien de verkoper een privé persoon is dan bedraagt de overdrachtsbelasting 8% over de verkoopprijs.
De IVA op de nieuwbouwkosten bedragen 10%
Daarnaast moet je rekening houden met 2x (voor overdracht perceel en later de nieuwbouw) notaris- en registratiekosten ad. ca. 2%
Lees ook mijn blog over de bouw van een Sundalus Villas: http://blog.nicla-casas.com/2012/06/de-bouw-van-een-spaanse-sundalus-villa/
Mocht je nog meer vragen hebben, dan kun je me altijd even mailen.
Graag tot ziens in Vera!
Dag Claus,
Kijk, daar kan ik iets mee en het is me ook helemaal duidelijk. Zoals het er nu uit ziet zou ik dan de grond zelf kopen van een particulier en fungeren als “autopromotor”. Aardige bijkomstigheid is dat het toevallig ook nog de voordeligste oplossing is maar ik denk dat er wat extra kosten zullen zijn omdat er naar ik aanneem twee keer naar de notaris gegaan zal moeten worden. 1 x voor de grond en 1 x voor het huis.
Ik heb inmiddels begrepen dat bij aankoop van grond van een particulier er eigenlijk geen sprake is van IVA maar van ITP (impuesto transmisiones patrimoniales) als ik het tenminste goed begrepen heb.
In ieder geval heel erg bedankt voor je antwoord, via de mail link van de website heb ik vandaag ook een brochure aangevraagd van de Sundalus Villa’s zodat we onze wensen een beetje kunnen toetsen op haalbaarheid.
Groet, Rob v A
Hoi Rob,
In beide gevallen heb je gelijk…
Je moet 2x naar de notaris om eerst de grond op naam te krijgen en vervolgens na voltooiing van de bouw de nieuw gebouwde woning in te laten schrijven op het perceel (Escritura de Obra Nueva). Voordeel hiervan is echter, dat je door natrekking direct eigenaar wordt van al hetgeen op jouw perceel gebouwd wordt.
De belasting bij overdracht van bestaande woningen of percelen van particuleren heet inderdaad ITP, maar ‘what’s in the name’ uiteindelijk blijft het belasting en waar het dan naar toe gaat, is voor de particuliere koper meestal niet interessant.
Brochure van de Sundalus Villas zit in je mailbox.
Dag Claus,
Wij kijken al een poosje rond op jouw en andere sites en we zijn inmiddels een beetje aan het rekenen geslagen. We blijven echter met een paar vraagtekens zitten betreffende de IVA en wel wat de regels zijn als wij zelf een stuk grond zouden kopen en daar bv. door Nicla Casas een huis op laten bouwen. We hebben namelijk iets moois op het oog.
Concreet: Welk percentage IVA moet ik dan betalen op de grondprijs. Ik heb percentages gezien van 21 % als ik het koop van een “promotor”, als ik een nieuw huis inclusief grond koop zie ik 10 % en als ik koop van een particulier is het weer anders. En wat als ik zelf de grond koop van een particulier en er later een huis op wil zetten. Dan lijkt het erop dat ik alsnog 21% moet betalen op de aankoop van de grond !!
De Spaanse wetgeving is hier voor mij niet duidelijk in…of ik begrijp het natuurlijk niet goed omdat mijn Spaans niet heel geweldig is 🙂 en waarschijnlijk ook omdat de regels m.i.v. 01-01-2013 veranderd zijn.
Groet, Rob van A
Beste Rob,
Ik kan me voorstellen, dat het een beetje duizelt rondom de IVA op nieuwbouw en zelfbouw. Daarom onderstaand een kort overzicht dat geldt voor de provincie Almería. De percentages kunnen namelijk per Comunidad verschillend zijn.
– Aankoop opgeleverde nieuwbouw incl. perceel = 10%
– Bouwperceel gekocht van bedrijf = 21% en de bouw als autopromotor (zelfbouw) = 10%
– Bouwperceel gekocht van particulier = 8% en de bouw als autopromotor (zelfbouw) = 10%
– Aankoop bestaande woning = 8%
Met ‘autopromotor’ bedoel ik dat je als opdrachtgever via een Spaanse bouwer het gewenste huis laat bouwen.
Ik hoop dat het nu overzichtelijker wordt en als je interesse hebt in de bouw van een van onze Sundalus Villas, dan hoor ik het graag.
Groet,
Claus
I am Indonesian and would like to live in Spain with my sister from Holland. We want to purchase a house together in Spain. I have heard that if one purchases a house in Spain, a stay permit can be obtained automatically. Would you be so kind to find out from the Spanish immigration whether this is true and advice us? Thank you very much for your co-operation in this matter.
Wij zitten in de fase een huis aan te kopen in Spanje. NIE nummer aangevraagd , lening van bank goedgekeurd en tickets geboekt om bezichtigen van de woning die ACO immo verkoopt.
Het gaat hierover een woning in Montroy ( rustica) de woning is gebouwd in 2005 en staat sinds 9 augustus 2007 geregistreerd zeggen ze me. Ze hebben mij een document toegestuurd waar bovenaan staat Registro De La Propiedad De Carlet Uno. Dan de volledige beschrijving van de woning .
Ook staat er tipo URBANA vivienda unifamiliar aislada
Localizacion: pardida caña murta .
Hoe weet ik dat dit document van de villa is die we willen aankopen?
En of deze villa niet dient afgebroken te worden ?
Alvast bedankt voor u reactie.
Fam. Kiss Franck
Beste Franck,
Er zijn een aantal zaken die u zou kunnen controleren…
Vraag de ‘escritura’ en de ‘licencia de primera ocupación’ op. U kunt dan de gegevens die hierin vermeld staan vergelijken met de gegevens van het Registro.
Uiteraard is het altijd verstandig om een advocaat in te schakelen, zodat deze alles voor u kan controleren en navraag kan doen bij de diverse instanties als gemeente, register en kadaster. Bespaar in elk geval nooit op het inschakelen van experts die u kunnen helpen. U voorkomt hiermee dat u vervelende verrassingen achteraf krijgt.
Ik ken ACO immo niet, kan hun manier van werken niet beoordelen en weet dus ook niet of zij bijvoorbeeld zijn aangesloten bij een vakvereniging. Ik kan u uitsluitend adviseren om ervoor te zorgen dat alles volledig duidelijk is alvorens u een handtekening zet.
Natuurlijk geldt ook hier de alom bekende regel: Bij twijfel niet doen!
Veel succes en laat hier even weten hoe het uiteindelijk verlopen is, dat is altijd interessant voor anderen die na u met dezelfde vragen/twijfels zitten.
Volgens ACO immo zeggen zij dat een huis al meer dan 7 jaar belastingen betaald en ook 7 jaar staat ingeschreven dat je dan niet meer moet verwachten dat deze woning afgebroken gaat worden .
Klopt dit bestaat daar een regel over?
Nog drie weekjes en we vertrekken hebben ook al contact gehad met anderen die daar vorig jaar ook een woning hebben aangekocht maar die zitten niet met angst zeggen ze omdat er aanvraag tot urbanisatie is aangevraagd voor deze omgeving.
Deze omgeving (pardida caña murta) is gekend door de grote fraudezaak van bouwheer en de vorige burgemeester van Montroy.
Tot hier toe gaan we met deze aankoop door en zal deze bevestigd worden in Oktober als er geen nare dingen uit de bus meer vallen natuurlijk.
groetjes Fam Kiss
Nogmaals, ik ken het gebied en de situatie ter plaatse niet persoonlijk. Wat ik in elk geval altijd aan iedereen adviseer en ook zélf steeds toepas is, dat toezeggingen van wie dan ook zwart-op-wit op papier moeten komen. Aan mondelinge toezeggingen heb je niets en die kunnen tussentijds ‘wijzigen’ of ‘vergeten worden’.
Informeer bij de gemeente en de comunidad naar bestemmingsplannen om zeker te zijn over wat men met de wijk van plan is. Een aanvraag tot urbanisatie is immers nog geen toestemming.
Sorry voor mijn vorige commentaar.
Wil alleen maar zeggen dat ik in het gebied leven Canya de Murta en ik heb geen licht, ik heb geen drinkwater, mijn huis is een disciplinair en bestaat de mogelijkheid van sloop van mijn huis. Dit alles ondanks het betalen van belastingen.
Veel van de huizen in het gebied zijn in dezelfde situatie. Dus ik raad iedereen die wil een huis in het gebied te gaan naar het stadje Montroy en praat met de technicus van stedenbouw (alleen op woensdag) te kopen, dan kunt u uitleggen die situatie is het huis dat ze willen kopen.
Een groet.
Hallo, ik woon in Montroy, wilde je waarschuwen dat de huizen in het gebied ‘Canya Murta’ nee ‘licencia de primera ocupación’ en de meeste hebben elektriciteit met een generator. Ik adviseer je naar het gemeentehuis register gegevens met een onafhankelijke vertaler om u te informeren over de situatie van deze huizen (niet Pascalle, vertaler ACO).
Gratie mijn Nederlands, Spanish’m behulp vertaler.
Bedankt voor u reactie !
Een aantal reacties in deze draad is verwijderd vanwege uitingen van oncontroleerbare verwijten. Dit blog is niet bedoeld om mensen te beschuldigen of zwart te maken, maar om juiste en nuttige informatie te verstrekken.
Beste Claus,
Omdat ik op je site informatie tegenkwam over het geven van een volmacht aan een advocaat,
wil ik je graag een vraag hierover stellen. Wij hebben onze advocaat een paar weken geleden een volmacht (poder para compra) gegeven maar hebben er een slecht gevoel bij. Voordat we gingen tekenen had de advocaat een flinke woordenwisseling met de notaris op zijn kantoor. Helaas niet begrepen waar het over ging. Ik had verwacht dat de advocaat in het bijzijn van de notaris ons alles zou vertalen in het engels. Maar hij liet het bij een korte uitleg. De notaris kwam alleen binnen om zijn handtekening te zetten en verdween toen weer. In de overeenkomst staat dat de advocaat onze tolk is en een dame die er niet bij was, onze advocaat! Hij zei dat dit was omdat hij niet tegelijk onze tolk en advocaat kan zijn. Tevens bleek erin te staan dat de notaris ons heeft gewaarschuwd en dat de advocaat in zijn bijzijn het hele document aan ons heeft vertaald in het engels! Zijn beloofde engelse vertaling hebben we tot op heden nog steeds niet ontvangen. Het huis dat we willen kopen was al bekend maar dat adres staat er niet in. Betekent dat nu dat de advocaat op eigen houtje mag gaan kopen of een hypotheek kan afsluiten op onze namen? Jij schrijft op je site dat je de volmacht via de notaris op elk moment weer kunt in trekken. Moet ik daarvoor naar Spanje toe of kan dat ook vanuit Nederland? Tot overmaat van ramp vond ik de naam van deze advocaat op een engelse website en een spaanse website over “corrupt sollicitors”
Ook heb ik zelf moeten vragen naar een kopie van de ecritura de poder para compra.
Die. Heb ik toen gekregen maar zonder de vier handtekeningen erop.
Claus, ik hoop dat jij mij advies kunt geven over wat ik met deze situatie aanmoet. Ik heb er letterlijk pijn in mijn buik van.
Met vriendelijke groet,
Anette
Beste Anette,
Ik begrijp je probleem en kan me goed voorstellen dat je er alles behalve een prettig gevoel bij hebt.
Mijn eerste vraag is “waar komt je makelaar in dit verhaal voor?” Je makelaar zou normaal gesproken uitleg moeten geven over de regelgeving mbt een volmacht. Ik ga bijv. altijd mee naar de notaris om als vertaler de hele escritura van de volmacht uit te leggen voordat er getekend wordt. Het is gebruikelijk dat deze escritura niet schriftelijk vertaald wordt, maar ondanks dat kun je er als makelaar in elk geval voor zorgen dat alles duidelijk is.
Een volmacht kan via de notaris waar deze is getekend ook weer ingetrokken worden.
Deze volmachten worden altijd eenzijdig verstrekt en zodoende is het niet nodig dat de gevolmachtigde advocaat daarbij aanwezig is. Hij/zij hoeft immers niet mee te tekenen. Het is echter wel gebruikelijk dat je vooraf even kennismaakt met de gevolmachtigde advocaat en dat deze uitleg geeft over de gang van zaken, als je makelaar dat nog niet gedaan heeft.
Normaal gesproken zou een advocaat uitsluitend namens hè op kunnen treden na overleg en goedkeuring, maar als he advocaat op een ‘zwarte lijst’ staat, kun je de volmacht misschien beter intrekken, maar dat moet dus wel via de notaris in Spanje.
Veel succes!
Beste,
In welke mate zijn de voorgestelde prijzen van een onroerend goed nog bespreekbaar?
Mvg
Guy
De prijzen van onroerend goed zijn over het algemeen onderhandelbaar. Uiteindelijk wordt er een overeenkomst gesloten tussen koper en verkoper waarin alle condities en voorwaarden worden uitgewerkt. De belangrijkste zaken hierbij zijn: de prijs en de datum van oplevering.
De onderhandelingsmarge is per woning verschillend en er is zodoende geen ‘vast’ percentage te geven van wat er van een bepaalde vraagprijs af zou kunnen gaan. In een kopersmarkt, waarbij de concurrentie van andere panden zeer hoog is, zijn de meeste woningen vrij scherp geprijsd om zich niet ‘uit de markt’ te prijzen. Dit betekent derhalve, dat er minder ruimte is voor onderhandeling, maar, nogmaals, die kunt u uitsluitend te weten komen door met de verkopende partij in gesprek te gaan.
Beste Claus
Graag hadden we geweten of er in de omgeving van Vera,Aguilas,…door jou iemand gekend is die TV Vlaanderen verkoopt en/of installeert?
Beste Luc,
Ja en Nee…
Ik ken hier iemand, die voor al mijn klanten de schotel installeert en de bekabeling aansluit op de decoder om vervolgens alles uit te richten voor de beste ontvangst. Hij verkoopt echter geen decoders of kaarten, omdat deze aan verandering onderhevig zijn. Mijn advies is om de decoder met de bijbehorende kaart mee te nemen naar Spanje en dat we hier vervolgens de schotel en de aansluiting regelen. Op die manier heb je altijd de juiste (vereiste) decoder en de kaart verkoopt men sowieso niet in Spanje.
Wij zijn Belgen, die een woning in Spanje bezitten.
Wij rijden daar met een auto met Spaanse nummerplaten. Wij zijn NIET RESIDENT in Spanje.
Wij hebben al zoveel horen vertellen over verplichte boorddocumenten, maar niemand weet ons precies te zeggen welke documenten steeds aan boord van het voertuig moeten zijn. Kan u ons hierop een antwoord geven ? Er zou sprake zijn van een FORMULARIO EX15 CERTIFICADO DE NO RESIDENCIA…..
Dank voor uw bericht.
Uw vraag heeft echter betrekking op uw auto en de benodigde documenten.
Ik kan u daar, als makelaar, niet direct een antwoord op geven en zou het na moeten vragen.
Daarom adviseer ik u om contact op te nemen met uw gestor of advocaat.
Indien u vragen heeft met betrekking tot onroerend goed ben ik u graag van dienst.
Met vriendelijke groet,
Claus van Mierlo
Beste Mr van Mierlo
Mijn man en ik willen 8 maanden een huis huren aan de Costa Blanca.
Dit is een proefperiode voor ons,want daarna gaan we over tot het kopen van een huis.
Mijn vraag is kunnen wij onze inboedel kostenloos meenemen naar Spanje .
Met vriendelijke groet D van der Linde
Geachte mevrouw Van der Linde,
Verstandig idee om een proefperiode in te lassen alvorens u een woning koopt. U heeft dan uitgebreid te tijd om goed te oriënteren op het woningaanbod, maar vooral ook op de gewenste regio. Let daarbij op klimaat, voorzieningen, bebouwingsgraad, etc. De locatie waar u zich uiteindelijk vestigt kunt u tenslotte niet wijzen, zoals dat door verbouwing met een huis wél kan. De beste periode waarin u bij vergelijking de grootste verschillen zult bemerken is de Winter.
De kosten voor het inrichten van een huurwoning in Spanje zijn afhankelijk van de verhuurder. Over het algemeen worden huurwoningen in Spanje gemeubileerd verhuurd en dient u derhalve te overleggen of de aanwezige meubels verwijderd en opgeslagen kunnen worden, zodat u uw eigen inboedel mee kunt nemen. Indien de verhuurder hiermee instemt, worden de kosten voor verwijdering en opslag meestal verhaald op de huurder.
Als de verhuurder er niet mee instemt, dat u uw inboedel verhuist en gebruikt, kunt u uw inboedel ook tijdelijk op laten slaan. Zowel de opslag als de verhuizing van uw inboedel brengen uiteraard kosten met zich mee.
Veel succes!
Beste Heer van Mierlo,
Bedankt voor de snelle reactie,ik ben niet zo duidelijk geweest met mijn vraag.
Wij willen onze inboedel meenemen naar Spanje nu zegt men dat je dit eenmalig kostenloos kunt doen als je emigreerd .Maar In de periode dat wij huren zijn wij nog ingeschreven in Nederland.
Kun je dan toch je meubels meenemen zonder invoerrechten.
Wederom weer vriendelijk bedankt. Dientje
In principe mag u uw persoonlijke bezittingen binnen de EU verhuizen zónder dat hierover belastingen mogen worden geheven. Dit is ook het geval bij een tweede woning, waarbij u uw huidige woning als hoofdverblijf aanhoudt.
Bij een tweede woning dient u echter te bewijzen, dat u eigenaar bent van deze woning (koopcontract of escritura) of dat u voor minimaal 12 (!) maanden een woning huurt (huurcontract).
De praktijk wijst echter uit, dat dit nauwelijks gecontroleerd wordt, mits uw verhuizing niet de indruk wekt, dat u goederen commercieel gaat inzetten. Kortom: uw inboedel mag bestaan uit persoonlijke spullen (welke u reeds minimaal 3 maanden gebruikt) als meubels, linnengoed, gebruiksartikelen, auto, fiets, etc. Als u echter 25 fietsen, 15 televisies en 30 computers mee verhuist, zullen er zeker vragen worden gesteld…
Om uw auto over te laten schrijven op een Spaans kenteken, en daarmee veel wegenbelasting te besparen, dient u wél in Spanje ingeschreven te staan.
Ik hoop hiermee uw vraag beantwoord te hebben.
Beste Mr van Mierlo,
Bedankt voor de wijze raad.
Met vriendelijke groet Dientje.
Hallo,
Ik heb een vraag. We zitten nog in de orientatiefase voor het kopen van een huis in Spanje. Is het in Spanje net zoals in Frankrijk dat je wanneer je een huis wilt bezichtigen dat je bij de verkopende makelaar een contract moet ondertekenen, zodat je niet met een andere makelaar in zee kan gaan?
Met vriendelijke groet,
Regina
Beste Regina,
Als je bedoelt dat er een contract opgesteld wordt om woningen te kunnen bezichtigen, dan is hiervan geen sprake. Dat zou een beetje vreemd zijn, want iedereen is tenslotte vrij om te kijken, te vergelijken en vervolgens een eventuele aankoopbeslissing te nemen.
Je maakt gewoon een afspraak om de gewenste woning(en)/project(en) te gaan bekijken en ik begeleid je daarbij. Tevens beantwoord ik je vragen en geef je meer informatie. Als je uiteindelijk de gewenste woning gevonden hebt, start het aankoop-proces waarbij ik je ook geheel kan begeleiden. Deze service is geheel gratis (!), tenzij je zelf een woning hebt gevonden bij een collega of een particuliere verkoper en je wilt ons kantoor inschakelen om je bij te staan bij de aankoop. Dán wordt er een opdracht tot dienstverlening opgesteld voor de aankoop-begeleiding.
Zie voor meer informatie de Blog-onderwerpen: “Aankopen in Spanje” in de rechterkolom hiernaast of neem contact met me op, zodat ik het hele proces nader kan toelichten.
Beste Claus,
De laatste tijd is er veel te doen geweest over de Ley De Costas, de kustwet die het mogelijk maakt om je huis te ontnemen (zonder compensatie) als de woning binnen een bepaalde strook van de zee staat.
Hoe is er achter te komen of een woning dicht bij de zee op de zwarte lijst voorkomt ?
Dit om te voorkomen, dat men een woning koopt, die voorbestemd is om te worden onteigend en gesloopt.
Is dit iets wat de advocaat controleert, vóórdat er tot een koopcontract wordt overgegaan ?
Groet,
Casper
Casper,
Als het goed is, controleert je advocaat álle documenten die betrekking hebben op de gewenste woning. Voordat je een aankoop-beslissing kunt nemen, moet je tenslotte weten of alles in orde is en je later geen problemen krijgt. Soms vergt een dergelijk onderzoek wat meer tijd, maar laat je vooral niet opjagen door de verkoper.
Je kunt bij de betreffende gemeente het Plan General opvragen (het bestemmingsplan). Bij de afdeling ‘Medio Ambiente’ (milieu) kun je navragen waar de grens loopt m.b.t. de Kustwet. Meestal staan er op het strand ook wel grenspalen van hout of beton, die aangeven tot waar eventuele bebouwing mag staan.
Kortom: als het goed is, zou alles goed en duidelijk in kaart moeten zijn gebracht en levert het normaal gesproken geen problemen op om de gewenste informatie boven tafel te krijgen. Zorg ervoor dat je vragen beantwoord zijn en onduidelijkheden zijn weggenomen voor je een aankoop doet. Laat je hierbij goed begeleiden, zodat verrassingen achteraf voorkomen kunnen worden.
Succes!
Beste,
Onze makelaar zegt ons het volgende bij navraag of een huis dat we gezien hebben legaal is:
Ik heb het misschien niet 100 % juist geformuleerd, maar de villa is al geregistreerd en het gaat enkel over de bewoonbaarheids verklaring die de gemeente moet uitschrijven. Omdat de provincie nog steeds bezig is met het bestemmingsplan (plan generaal) is er momenteel een stop met het uitgeven van vergunningen. I.p.v. deze vergunning geeft de gemeente een expediente en deze wordt momenteel gevraagd door de advocaten en de banken i.v.m. een hypotheek enz.. De bewoonbaarheids verklaring (primera occupatión) kan achteraf gewoon bijgesloten worden. Dus is deze villa in orde om te verkopen of zoals in jullie geval om te kopen.
Dit lijkt ons niet waterdicht. Wat is uw advies?
Mijn eerste advies is om u bij deze aankoop door een deskundige te laten begeleiden.
Ik ga ervan uit, dat het hier om een nieuwbouw villa gaat. In dat geval dient er derhalve een bouwvergunning aanwezig te zijn en dient gecontroleerd te worden of de villa inmiddels ook al op het perceel is bijgeschreven of dat deze nog als ‘in aanbouw’ te boek staat. Wat bedoelt de makelaar als hij zegt, dat de villa al geregistreerd is?
La licencia de primera ocupación heeft u nodig voor het afsluiten van contracten voor water en elektra. Waarschijnlijk zijn deze voorzieningen nu ook al wel aanwezig, maar gaat het in dat geval om ‘bouwstroom’ en ‘bouwwater’. Dit is aangesloten door de aannemer voor de bouw van de villa. Meestal wordt toegestaan, dat u dit voorlopig kunt blijven gebruiken, maar deze periode is niet oneindig. Bovendien staat de energie (meestal) op naam van de aannemer en dient u te onderzoeken of dit overgezet kan worden op uw naam, zodat u ook zelf verantwoordelijk bent voor betalingen en niet onverwachts afgesloten wordt, omdat de aannemer bijv. niet betaald heeft.
Ik ken de exacte situatie niet, maar adviseer u in elk geval om ook eens bij de betreffende gemeente te (laten) informeren naar de stand van zaken.
In elk geval veel succes!
P.S.: Lees ook dit blog eens: http://blog.nicla-casas.com/2011/02/gewenste-spaanse-woning-gevonden-en-nu/
Ik wil graag investeren in vastgoed in Spanje. Ik heb nu nog geen ingangen of contacten, kunt u me daarbij helpen?
vriendelijke groet,
Bart
Beste Bart,
Investeren in Spanje is een ruim begrip. Ik zal je een e-mail sturen met meer informatie, maar ik kan je in elk geval wel van dienst zijn. Denk alvast eens na over de vorm van investeren en op welke manier je rendement zou willen maken…
Bijvoorbeeld:
– Aankoop voor verhuur waarbij rendement uit huurinkomsten komt;
– Aankoop met het oog op doorverkoop met rendement uit verkoop-winst;
– Investering in hotel of horeca-bedrijf met rendement uit omzet.
Andere vormen, zoals deelname in een investeringsproject, zijn natuurlijk ook denkbaar.
Ik stuur een e-mail.
Goedemorgen Claus, ik weet dat deze vraag al van een tijdje geleden is maar is het mogelijk dat ik die informatie ook krijg? En dan bedoel ik de informatie over het kopen van een woning en die dan verhuren of weer verkopen ..
Alvast bedankt voor de moeite,
Met vriendelijke groet,
Miranda Hartman
Beste Miranda,
Ik heb je een e-mail gestuurd en tevens de link naar mijn E-Book.
Met vriendelijke groet,
Claus
Wij hebben een huis op het oog en een bouwkundig- en taxatie-rapport laten uitvoeren. Uit de bouwkeuring komt niets bijzonders alleen is de fundering niet gecontroleerd. Volgens de makelaar is dit ook niet mogelijk anders zouden vloeren etc moeten worden open gebroken. Huis is gebouwd tegen een berg.
Klopt dit wat de makelaar zegt
Mvg,
Petra van daalen
Geachte mevrouw Van Daalen,
Ja, de makelaar heeft in principe gelijk.
Als makelaar, taxateur of bouwkundige (architect) mag je, net zoals potentiële kopers, wel kijken, maar niets verwijderen om achter of onder iets te kunnen kijken. Dit zou schade kunnen veroorzaken wat uiteraard de nodige problemen met zich meebrengt. Zaken als bijv. de fundering zijn bij bestaande woningen derhalve zeer moeilijk te bekijken. Wanneer de gewenste woning echter over alle wettelijke documenten beschikt (bouwvergunning, licencia de primera ocupación, etc.) dan kun je ervan uitgaan, dat het gebouwd is volgens het project en tijdens de bouw gecontroleerd werd door de aparejador, die hiervoor, in samenspraak met de architect, de nodigde certificaten heeft opgesteld.
In een taxatatie-rapport wordt over het algemeen nauwelijks gesproken over de fundering. Ten eerste komt dit, omdat het niet gecontroleerd kon worden en ten tweede wordt het bijvoorbeeld voor een indicatie van de waarde m.b.t. de brandverzekering (opstal) niet meegenomen in de berekening, want een fundering brandt immers niet.
Ik vertrouw erop uw vraag hiermee beantwoord te hebben.
Hoi Claus,
Ik lees via internet, op fora en in allerlei boeken over de aankoop van een Spaanse woning, dat je ook een advocaat in moet schakelen. Is een makelaar dan niet voldoende voor de begeleiding?
Groet,
Anja
Beste Anja,
Er wordt vaak geadviseerd om een advocaat in te schakelen bij de afwikkeling van de aankoop van een Spaanse woning. Ook ik geef altijd dit advies aan mijn klanten. Het is echter niet verplicht, maar geeft je als koper een extra ruggesteuntje en bovendien scheelt het veel tijd en geregel als je een aantal belangrijke zaken middels een volmacht uit handen kunt geven.
Een eerder geschreven blog (http://blog.nicla-casas.com/2011/02/gewenste-spaanse-woning-gevonden-en-nu/) geeft hierover meer informatie.
Uiteraard kan de makelaar, naast het verzorgen van de brochures en de begeleiding van de bezichtigingen, ook de afwikkeling regelen. Zonder volmacht dien je hierbij echter steeds zelf aanwezig te zijn om je handtekening te zetten. Bovendien worden alle documenten nogmaals uitvoerig nagekeken alvorens je advocaat namens en in overleg met jou zijn/haar handtekening zet.
Ik ben me, samen met mijn vrouw, goed aan het verdiepen in de aankoop van een Spaanse woning. Elke keer lezen wij jullie nieuwsbrieven met veel plezier en worden er ook weer steeds iets wijzer van. Ook dit blog en de informatie op de site helpt ons goed op weg, maar ik heb toch nog een vraag.
Overal hoor en zie ik de term ‘Nota Simple’, maar wat is dat nu eigenlijk en wat moet ik ermee doen?
Groeten, Edwin
Geachte heer Lommers, beste Edwin,
Bedankt voor uw reactie.
Men heeft het hier in Spanje inderdaad vaak over de Nota Simple als het gaat over onroerend goed. De Nota Simple is een document dat opgevraagd kan worden bij het Registro de Propiedad van de gemeente waar de betreffende onroerende zaak (bijv. woning) staat.
Op de Nota Simple staat als belangrijk punt aangegeven wie de daadwerkelijke eigenaar of eigenaren is/zijn. Verder kan op dit document nagekeken worden of er nog schulden aan hypotheekrest of bijv. uitstaande belastingen op het betreffende onroerend goed rusten. Kortom: een zeer nuttig document waar veel informatie uit te halen valt.
Een Nota Simple is sterk aan verandering onderhevig door bijv. aflossing van een hypotheek of betaling van een bepaalde uitstaande belasting. Vandaar dat een Nota Simple als informatie-bron slechts 3 maanden ‘geldig’ is. Daarna dient in principe een nieuwe Nota Simple aangevraagd te worden bij het openbare eigenaren register.