De makelaardij in Spanje

Nu de eerste oriëntatie op de Spaanse onroerend goed markt achter de rug is en u derhalve een goed beeld heeft van de realistische mogelijkheden, wordt het tijd om de makelaardij in Spanje eens nader te bekijken. Met wie gaat u nu eigenlijk zaken doen en is het allemaal wel zoveel anders dan wanneer u in Nederland of België een makelaar bezoekt? Waar dient u rekening mee te houden en wat kunt u verwachten? Kortom: wie begeleidt u ‘onderweg naar Spanje’.

Voor de verkopende makelaar in Spanje zijn er een aantal belangrijke richtlijnen waar hij/zij rekening mee dient te houden. Hoewel er géén exclusieve opdrachten bestaan, is de makelaar wél verplicht om kopiën van bepaalde documenten omtrent de woning te hebben alsmede een getekend document waarin de eigenaar toestemming geeft aan de makelaar tot verkoop van zijn woning.

Controle

Voordat een woning in de verkoop kan worden genomen, dienen de nodige documenten gecontroleerd te worden. Dit is niet alleen van belang voor de toekomstige koper, maar zeker ook om te weten, dat wát de makelaar aanbiedt legaal is en later geen problemen op zal leveren. Bij nieuwbouwprojecten wordt hiervoor een advocaat ingeschakeld (werkwijze NICLA) om er zeker van te zijn dat de juiste noodzakelijke documenten boven tafel komen. Zolang de advocaat geen ‘groen licht’ geeft, blijft het project in de la liggen. Tegenwoordig is de projectontwikkelaar bovendien wettelijk verplicht om van het gehele project een file aan te maken en deze over te dragen aan elke individuele makelaar aan wie hij toestemming geeft tot verkoop. Deze file is zeer uitgebreid en bevat o.a. de escritura(s) van het perceel, de bouwvergunning(en), plattegronden van elke individuele unit, etc.

Bij bestaande woningen dient allereerst de escritura (=eigendomsbewijs) gecontroleerd te worden. Net als in Nederland en België staan hierin de belangrijkste aspecten omtrent het perceel en de woning met evt. erfdienstbaarheden, perceelsgrenzen, etc. Indien de eigenaar beschikt over de bouwvergunning kan een kopie hiervan worden bijgevoegd in de documentatie, maar omdat deze meestal, evenals de woonvergunning, in de loop der jaren verloren is gegaan, is het belangrijker om de facturen van water en elektra te checken. Contracten voor water en elektra kunnen uitsluitend worden afgesloten na afgifte van de woonvergunning (Licencia de Primera Ocupación) door de gemeente-architect. Als deze facturen derhalve in orde blijken, kun je ervan uitgaan, dat de woonvergunning is afgegeven en dat het project voldeed aan de bouwvergunning.

Nota Simple

Om meer informatie te achterhalen omtrent eventuele lasten of verplichtingen op de te verkopen woning kan een Nota Simple opgevraagd worden bij het eigenaren register van de gemeente. Hierin wordt vermeld wie de daadwerkelijke eigenaar(s) is/zijn, of en hoeveel hypotheekschuld er op de woning rust en of er wellicht achterstallige belastingen zijn. Omdat de gevens op de Nota Simple sterk aan veranderingen onderhevig zijn, is deze slechts 3 maanden geldig.

Decreto 218

In Andalusië wordt meer informatie van de makelaar verwacht. De Junta de Andalucía verplicht de makelaars namelijk om een zgn. Decreto 218 in te vullen, dat door de eigenaar/verkoper ondertekend dient te worden. Naast de omschrijving van de woning en de kadastrale gegevens dient hierin o.a. vermeld te staan of er achterstallige betalingen zijn qua energie danwel onroerend goed belasting, hoe hoog de evt. servicekosten zijn en welke prijs er gehanteerd wordt.

TIP: Vraag uw makelaar naar opleiding en ervaring

Omdat het beroep van makelaar een vrij beroep is, kan in principe iedereen zich ‘makelaar’ noemen. Vooraf kunt u moeilijk bepalen met wie u te maken heeft. Vraag daarom naar opleiding, diploma’s en ervaring. Als uw makelaar al langere tijd werkzaam is op de Spaanse woningmarkt, kan hij/zij u zeker ook referenties bezorgen van klanten die u reeds voorgingen en bij wie u derhalve kunt informeren naar hun ervaringen.

Veredelde taxi-chauffeurs

Vooral bij bemiddelaars in (vrijwel uitsluitend) nieuwbouw projecten komt het regelmatig voor, dat zij in het geheel geen opleiding tot makelaar gevolgd hebben. Bij gebrek aan voldoende kennis werken zij als ‘veredelde taxi-chauffeurs’ en rijden de potentiële klanten van project naar project. Aangekomen op de nieuwbouw locatie neemt de verkoper van de projectontwikkelaar de begeleiding letterlijk over en wordt de bemiddelaar slechts toehoorder.