Als u in Spanje uw huis verkoopt en uw verkoopprijs is hoger dan de prijs die u ervoor betaald heeft, dan kunt u te maken krijgen met belasting over deze winst. Er is nogal wat onduidelijkheid over deze belasting en de tarieven die hierbij gehanteerd worden. Vandaar een diepergaande uitleg.
Als u uw woning verkoopt en daarbij winst maakt (positief verschil tussen verkoop- en aankoopprijs) dan dient u in Spanje vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble) te betalen. In enkele gevallen is er een vrijstelling van toepassing. Om de hoogte van de winst te bepalen wordt uitgegaan van uw oorspronkelijke aankoopprijs vermeerderd met eventueel gemaakte kosten aan advocaat of makelaar maar ook renovatiekosten of verbouwingen. Tevens wordt er een correctie toegepast in verband met inflatie. De uitkomst van deze berekening wordt afgetrokken van de verkoopprijs die u voor uw Spaanse woning ontvangt en zodoende blijft de winst over waar de winstbelasting op wordt geheven.
Tarieven
Er is een verschil in de te berekenen belastingtarieven, afhankelijk van uw residentschap. Als resident wordt er namelijk een ander tarief toegepast dan wanneer u geen resident bent.
Voor residenten gelden onderstaande tarieven over de winst:
19% over het deel tussen € 0 en € 6.000
21% over het deel tussen € 6.000 en € 50.000
23% over het deel tussen € 50.000 en € 200.000
26% over het deel vanaf € 200.000
De winstbelasting wordt bij residenten geheven via de inkomstenbelasting van het jaar waarin de woning verkocht werd.
Voor niet-residenten binnen de EU geldt een vast tarief van 19% over de winst en niet-residenten buiten de EU betalen 24%.
U dient er als niet-resident bovendien rekening mee te houden, dat de notaris bij de overdracht al direct 3% van de koopsom inhoudt als vooruitbetaling van verschuldigde belastingen. Indien u geen belasting verschuldigd bent, kunt u het teveel betaalde bedrag weer bij de belastingdienst terugvragen, wat vervolgens in het volgende boekjaar wordt uitgekeerd.
Vrijstelling van winstbelasting
In sommige gevallen komt u in aanmerking voor vrijstelling van de winstbelasting:
- Indien u de opbrengst uit de verkoop weer herinvesteert in een andere Spaanse woning. Hierbij geldt wél, dat u resident bent, minimaal 3 jaar onafgebroken in uw verkochte woning heeft gewoond en dat uw nieuw aan te kopen woning uw hoofdverblijf wordt.
- Indien u ouder bent dan 65 jaar en als resident minimaal 3 jaar onafgebroken in uw verkochte woning heeft gewoond. Indien er meerdere eigenaren zijn en de woning bijv. op naam van een echtpaar staat, maar slechts één eigenaar 65 jaar of ouder is, dan geldt de vrijstelling uitsluitend voor die ene eigenaar. Er wordt dan meestal een verdeling van 50% toegepast, wat betekent dat de winstbelasting met de helft verminderd wordt.
Lagere verkoopprijs = minder belasting…?
Omdat de winst vermindert als de verkoopprijs lager wordt, denken verkopers slim te zijn door hun verkoopprijs, opgenomen in de escritura, te verlagen. Dit kan uitsluitend indien de koper bereid is hierin mee te gaan en er dus een gedeelte van de werkelijke koopsom onderhands wordt betaald. Op die manier tracht de verkoper de belasting over de winst te drukken. De belastingdienst houdt hier echter een oogje in het zeil, want zij heeft een overzicht van de waarde van de woningen. Als de verkoopprijs ver afwijkt van het prijsoverzicht van de belastingdienst, zullen de alarmbellen afgaan en kan de verkoper een naheffing en een boete verwachten.
Voor een koper lijkt het wellicht aantrekkelijk om een lagere prijs op te nemen in de escritura, omdat de overdrachtsbelasting lager wordt en, zo is de onterechte uitleg van de verkoper, de jaarlijkse onroerend goed belasting lager zal zijn. De o.g.-belasting (IBI) wordt echter niet geheven over de koopsom uit de escritura, maar over de kadastrale waarde. Een koper kan zich in de toekomst zelfs in de vingers snijden als er een lagere prijs is ingeschreven in de escritura. Bij verkoop dient ook deze koper immers belasting te betalen over de winst en die winst wordt hoger als het basisbedrag (aankoop) lager ligt.
Plusvalia
Een andere belasting waar u als verkoper van een Spaanse woning mee te maken krijgt, is de Plusvalia. Dit is een gemeentelijke belasting die geheven wordt over de waardestijging van het perceel waarop de door u verkochte woning gebouwd is. De hoogte van de Plusvalia is afhankelijk van de kadastrale waarde tesamen met de tijd dat u eigenaar bent geweest van de verkochte woning. Hoe langer u eigenaar was des te hoger de belasting.
De Plusvalia dient binnen 30 dagen na de notariële overdracht betaald te worden, maar in de praktijk wordt deze direct bij de overdracht verrekend, zodat de koper, bij niet-betaling van de Plusvalia door de verkoper, niet opgezadeld wordt met een naheffing daar de koper vanaf de overdracht verantwoordelijk is.
Ik heb mij huis gekocht 5 jaar geleden ,nu kreeg ik onlangs een aanslag van de IBI cq o.g.b. omdat de vorige eigenaar dit niet betaald had (was een noor) mag dit zomaar?
Ja, dat kan zomaar…
Als er bij de overdracht door de koper of diens advocaat niet goed is nagegaan of alle belastingen en overige betalingen zijn voldaan (zoniet dan kunnen deze tijdens de overdracht verrekend worden), dan gaat de vordering automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woning. Normaal gesproken worden achterstallige betalingen bij de overdracht ingehouden, zodat de koper of diens advocaat voor betaling kan zorgen om er zeker van te zijn, dat de woning lastenvrij is.
Halo Claus,
Ik wacht nu 11 maanden op de afrekening van de winstbelasting. Duurt het altijd zo lang, of is Corona een vertragende factor? En je zegt dat er de berekening rekening wordt gehouden met inflatie. Speelt de ontwikkeling van de huizenprijzen ook een rol?
Hoi Jan,
Corona kan een vertragende factor zijn vanwege onderbezetting of gewoon omdat het makkelijk is om Corona de schuld te geven…
Ik zou even informeren bij de betrokken advocaat of gestoría om na te gaan wat de stand van zaken is. Met inflatie wordt helaas niet de prijsstijging bedoeld. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met een soort van indexering waarbij gekeken wordt naar de leeftijd van de verkopen woning. Er wordt dan bepaalt of er een indexering toegepast dient te worden omdat oudere woningen op een andere manier geregistreerd werden. Dit komt tegenwoordig niet zo vaak meer voor, dus ga in eerste instantie maar uit van de prijs in de nieuwe escritura -/- prijs in de oorspronkelijke escritura…dan kan het eventueel alleen maar meevallen.
Hallo Claus,
We zijn weer een halfjaar verder en ik heb nog steeds geen afrekening van de winstbelasting ontvangen. Mijn advocaat blijft zeggen dat ik geduld moet hebben en dat het goed komt want hij heeft geen bericht gehad dat er iets niet in orde is. Is er een instantie waar je navraag kunt doen naar de status van de afrekening? Ik neemt aan dat er een beschikking komt en dan wordt betaald?
Dank voor je reactie.
Groeten,
Jan
Hallo Jan,
Wat kan ik ervan zeggen?
Loop eens bij Hacienda binnen om te informeren naar de stand van zaken. Ik ga ervan uit dat de advocaat de procedures kent en alles heeft ingediend. Bovendien ben ik niet betrokken geweest bij de verkoop en zodoende kan ik er ook niet over oordelen.
Beste, is het normaal dat wij als kopers van een eigendom in Spanje, de 3% non resident tax hebben betaald?
Ja, dat is normaal. Die 3% is een onderdeel van de totale koopsom plus de kosten koper. dit is geen extra betaling, maar een inhouding van een gedeelte van de koopsom voor de verkoper. Hiermee wordt een eerste aanzet gegeven tot de betaling van eventueel achterstallige betalingen, zodat de woning voor de koper lastenvrij kan worden overgedragen. Een extra zekerheid dus eigenlijk voor de koper. De verkoper kan deze 3% of het restant daarvan weer terugvorderen.
Hallo,
Als non resident wordt er dus 3% ingehouden. Mocht blijken dat het minder is, wordt dat dan terug gegeven? Wat mag je meenemen in de kosten van de verkoopprijs? ik begreep de aan- en verkoop kosten, maar ook de kosten van verbetering (bv. verfwerk of renovatie badkamer) of vervanging materiaal (bv. nieuwe keukenapparatuur, zwembad pomp/filter, etc.). Volgens mijn gestor mag ik kosten alleen opvoeren als er een vergunning voor is verleend en er een architect bij betrokken is geweest. klopt dat wel, want het zijn geen verbouwingen, aanbouw, etc. geweest?
Bij verkoop van een woning door een niet-resident wordt er inderdaad 3% door de koper ingehouden (afgedragen aan de belastingdienst). Deze 3% wordt als eerste aanzet gebruikt voor het afdragen van belastingen (winstbelasting, eventueel openstaande belastingen, etc.). Mocht er na betaling nog een restant zijn, dan kan dit worden teruggevorderd en wordt dat bedrag binnen ca. 1 jaar gestort op de door de verkoper opgegeven rekening (internationaal).
Om de winst (verkoopprijs bij verkoop -/- koopsom bij aankoop zoals vermeld in de escritura’s) te drukken, kunnen ook facturen van verbeteringen en verbouwingen ingediend worden. Het moeten wél officiële facturen zijn (met IVA) en verbouwingen dienen uiteraard legaal (met vergunning) te zijn uitgevoerd.
In dec 2018 grond gekocht.
Geheel zelf gebouwd dus geen facturen van arbeid, wel materialen.
Hoe kan dan de waarde bepaald waarover betaald zou moeten worden.
Als het goed is, is er na voltooiing van de bouw een escritura van de cobra nueva opgesteld. Hierin is de waarde van de woning en het perceel opgenomen en dat is derhalve de basis van de bepaling van de winstbelasting.
hallo, ik koop een ruwbouw van een aanemer met grond voor 120000 + 21% iva ( 70 voor de grond incl) ik werk zelf de ruwbouw af, op het plan van de architect staat de waarde van de woning 300.000 stel na 5 jaar verkoop ik voor 390000
hoe veel gaan ze mij hier op taxeren ? hartelijk dank
De waarde van de uiteindelijke prijs in de escritura van de obra nueva (als de bouw voltooid is en wordt ingeschreven) wordt als basis gebruikt voor de bepaling van de winstbelasting. Normaal gesproken zijn de kosten van de bouw hoger dan de prijs die een architect in het bestek zet. Architecten werken namelijk met standaard prijzen voor materialen, maar daarbij zijn de manuren of betere/duurdere materialen nog niet meegeteld.
Ik heb ook een vraag, wij zijn geen resident en om gezondsheidsredenen naar Nederlannd teruggekeerd. Ons huis staat u te koop en is waarschijnlijk op korte termijn verkocht. Nu zit er een vrij groot verschil in de koopprijs en de verkoopprijs. Het huis heeft een complete renovatie ondergaan en ook is er een zwembad geplaatst. Nu hebben wij op het laatste moment ruzie met de aannemer gehad en weigert hij om een BTW rekening van alle werkzaamheden te geven. Wel heb ik de offertes van de aannemer. Verder heb ik zelf ook heel veel gedaan en kan ik bonnen van o.a. Leroy Merlin en dergelijke bedrijven overleggen.
Zou de belasting dienst hiermee akkoord gaan en zijn ook de kosten van al het nieuw aangeschafte witgoed, meubelen, toldo, bedden etc op te geven als aftrekbare kosten voor de uiteindelijk vast te stellen winstbelasting.
Ik hoor het graag van u.
In principe kunnen uitsluitend verbouwingen en verbeteringen in mindering op de winst worden aangevoerd middels officiële facturen. Een offerte van een aannemer is geen bewijs dat de werkzaamheden ook daadwerkelijk door hem zijn uitgevoerd. Dit geldt overigens uitsluitend voor onroerend goed, dus witgoed en meubels vallen daarbuiten.
Wat kan er gebeuren als ik de winsbelasting over mijn Spaanse huis niet betaal ?
Dan zou er een naheffing en een boete kunnen volgen.
wij hebben een appartement gekocht voor 145000 euro en we hebben 3 procent gestort naar notaris
namelijk 4350 euro nu krijgen wij een boete van 7540 euro te betalen voor meerwaarde belasting
hoe kan dit
Waarschijnlijk gaat dit over de naheffing van de overdrachtsbelasting, die wordt geheven over het hoogste bedrag (koopsom of fiscale waarde). Afhankelijk van waar het appartement staat, bedraagt de overdrachtsbelasting 8% of 10%.
Winstbelasting wordt geheven bij de verkoper en uw advocaat had moeten toezien op de afdracht hiervan.
Meer info via onderstaande link:
http://blog.nicla-casas.com/2015/05/overdrachtsbelasting-vs-winstbelasting-in-spanje/
Graag zou ik iets willen weten. Wij hebben ons huis verkocht en zijn resident maar niet fiscaal. Moeten wij nu 3 procent betalen wat wordt ingehouden? Is het alleen bij fiscale residentie dat je als je 65 bent en langer dan 3 jaar resident bent het bedrag niet hoeft te betalen?
Dan nog even het volgende wij hebben ons huis verkocht voor de helft van de prijs wat wij voor het huis hebben betaald. Kan ik geen boete verwachten?
De inhouding geldt inderdaad voor iedereen die geen fiscaal resident is. Die 3% zal dus inderdaad bij te overdracht door de koper worden ingehouden, maar dit kan weer teruggevorderd worden (mits er geen openstaande schulden zijn) en zal door Hacienda binnen 1 jaar worden teruggestort.
De koper zal de ITP waarschijnlijk over de fiscale waarde moeten betalen als u uw woning voor de helft van uw aankoopprijs verkocht heeft. Waarschijnlijk zal men wel even onderzoeken of alle betalingen wel geheel ‘volgens het boekje’ gedaan worden.
Hallo.
Wij hebben een woonhuis en een appartement in spanje. We zijn resident en wonen al 7 jaar in de woning. Momenteel woont onze zoon in ons appartement. We willen beide verkopen. Ik ben 69 en mijn vrouw is 64. Alles staat op beider naam. We willen na verkoop alles weer heri vesteren in een groter huis. Wat raadt u
ons aan? Te wachten tot mijn vrouw ook 65 is ?
Wat is dan de winstbelasting ?
Huis gekocht in 2010 en appartement in 2000.
Groet
Harry en Yvonne
Bedankt voor uw reactie.
Op de eerste plaats ontvangt u de eventueel betaalde winstbelasting weer terug als u binnen één jaar na verkoop herinvesteert in Spaans onroerend goed.
Anders betaalt u op dit moment winstbelasting (als fiscaal resident volgens de staffel) over de volledige winst bij verkoop van het appartement en 50% over de winst bij verkoop van uw hoofdwoning.
Wanneer u wacht met de verkoop tot uw vrouw ook 65 jaar is dan betaalt u uitsluitend winstbelasting over de volledige winst bij verkoop van het appartement omdat dat niet uw hoofdwoning is. Op uw hoofdwoning betaalt u dan géén winstbelasting want u bent dan immers beiden 65 jaar en woont er al minstens 3 jaar.
Is er geen enkele manier om hier om heen te zeilen? Het is toch vd zotte zoveel? Als je verlies lijd dan zouden ze dus aan alle mensen ook 19/20% moeten betalen, schandalig.
Als ik het huis nu over zet en bijv een S.L open? Dan moet het toch kunnen om iets te veranderen?
Helaas…
Het glas is echter altijd half-vol: er blijft 81% van de winst over.
Vraag het eens na aan een advocaat.
Hallo Claus
Wij zijn resident en wonen al 10 jaar in Spanje.
Ons huis is ondertussen (mede door verbouwing) in waarde verdubbeld!
Over een aantal jaar word ik 65 en denken we het huis te vekopen!
Echter het huis staat op beide naam en mijn vrouw is 6 jaar jonger.
Geld dan de vrijstelling over de winst voor de verkoop ook.
Of moeten beide eigenaren 65 zijn?
met vriendelijke groet
Francisco
Bedankt voor je goede vraag…!
De vrijstelling geldt in dat geval uitsluitend voor de eigenaar die 65 jaar of ouder is. De andere eigenaar(s) dienen wel de winstbelasting over hun deel af te dragen.
Oftewel; in jullie geval wordt de winst slechts voor 50% belast omdat er 2 eigenaren zijn en één van de twee vrijstelling heeft.
Ik heb de tekst in het blog aangepast, zodat het voor anderen ook duidelijk is.
Hartelijk dank voor je reactie Claus.
Er is direct nog een vraagje,
“Indien u de opbrengst uit de verkoop weer herinvesteert in een andere Spaanse woning”
dan hoeft de winstbelasting (of een deel) niet betaald te worden.
Wat als de opbrengst uit de verkoop weer herinvesteert word in een woning in Nederland?
zijn daar afspraken over tussen de landen?
Met vriendelijke groet
Francisco
Nee, helaas…
De herinvestering geldt uitsluitend voor een Spaanse woning en nadat de woning gekocht is, zal de Spaanse belastingdienst de betaalde winstbelasting weer verrekenen.
Hallo Claus
Wat als ik het huis nu op mijn naam zet in plaats van op 2 namen?
Hoe word dat gezien?
Toen het huis gekocht werd , werd er ook niet gekeken van wie het geld kwam! (en getrouwd in gemeenschap van goedenen blijft ook dan het huis voor de helft van mijn partner) (is geen gift dus lijkt me dan?)
wat doet de belasting dan?
En als ze iets willen kan dat nog steeds gunstig zijn omdat het huis op papier veel minder waard is!
Met vriendelijke groet
Francisco
Ik heb mijn huis met verlies verkocht, maar woon nu weer in Nederland, maar ook ik heb plusvalia betaalden La Nucia, en wij waren boven de 65 jr en 14 jr resident, hebben wij ook nog recht om terugave van Plusvalia.
Als de verkoop in de laatste 4 jaar heeft plaatsgevonden, raad ik u even aan om contact op te nemen met uw advocaat om te zien of het zin heeft om de plusvalía te reclameren.
Hallo Claus,
Wij willen in Spanje ons huis verkopen. Wij zijn beide ouder dan 65 jaar, zijn resident vanaf het belastingjaar 2016. De eigendomsoverdracht van ons huis is 7 juni 2015.
Mijn 1e vraag:
Vanaf welke datum geldt de vrijstelling I.v.m. de 3-jaren termijn? Is dat 8 juni 2018 of 1 januari 2019 (na 3 belastingjaren)?
Mijn 2e vraag: Om de winst te bepalen mag je bij de aankoopprijs ook de renovatiekosten die je na aankoop gemaakt hebt optellen en mag je bij de verkoopprijs de makelaarskosten en plusvalia aftrekken?
U dient voor vrijstelling ouder te zijn dan 65 jaar en de laatste 3 jaar voor de verkoop onafgebroken als resident in de verkopen woning te hebben gewoond (als eerste verblijf).
1) degene die op 1 januari eigenaar is, betaalt de IBI over dat hele jaar. U bent pas vanaf 2016 fiscaal resident, dus voor de vrijstelling zal dat 2019 vrees ik.
2) renovaties (mét factuur) kunnen in mindering gebracht worden op de winst evenals de aankoopkosten. De verkoopkosten helaas niet.
Hoi,
Dank voor het zeer fijne en duidelijke artikel, maar toch nog een voor mij belangrijke vraag.
Wij zijn sinds een jaar of 3 eigenaar van een door ons zelf gebouwd huis, dus een nieuwbouw (geen renovatie)
Hier is dus geen duidelijke aankoopsom. Nu denken wij eraan om te verkopen maar hoe wordt deze belasting dan berekend?
Alvast Dank
Kevin
Daar men uitgaat van de oorspronkelijke aankoopprijs zal men in eerste instantie de koopsom van het perceel nemen en vervolgens een schatting maken van de opstal. U kunt die waarde ‘verdedigen’ middels de facturen die betrekking hebben op de bouw (architect, vergunning, aannemer, materiaal, etc.)
Hoe gaat men nu om met de Plusvalia nu de kadastrale waarden van alle onroerend goed ( sinds 2008) verlaagd is en men bijvoorbeeld al langer dan 10 jaar onroerend goed bezat?
Graag uw reactie
Met vriendelijke groet.
Vicky
De Plusvalia wordt per gemeente vastgesteld, maar ik heb nog niet meegemaakt dat deze verlaagd is. Bij de berekening kijkt men o.a. naar verbeteringen in de woonomgeving, infrastructuur en andere zaken die de grondwaarde positief beïnvloed hebben gedurende de tijd dat de verkoper eigenaar was van de betreffende woning.
Een algemene regel is hierbij niet te geven.
Dankuwel voor deze duidelijke uitleg. We willen u graag nog het volgende vragen:
Wij willen onze huidige woning, die we beide voor 50% in eigendom hebben, verkopen en een te renoveren huis terugkopen.
Geldt de vrijstelling bij aankoop van een nieuw huis alleen voor de aanschafprijs van dat nieuwe huis of ook voor renovatiekosten?
We verschillen 6 jaar in leeftijd. Wanneer de nieuwe woning verkocht zal worden is de oudste van ons inmiddels 65 jaar geweest. Is het verstandig om de nieuwe woning op naam van de oudste te kopen om in aanmerking te komen voor vrijstelling over de winst?
Bij voorbaat dank voor uw reactie.
Atentamente, Jan
Beste Jan,
Het antwoord op uw vraag is niet zo 1-2-3 te geven…
Ervan uitgaande dat u fiscaal resident bent in Spanje en al minstens 3 jaar in de te verkopen woning woont én bovendien ook de te renoveren woning als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan heeft u in principe recht op de vrijstelling, maar uiteraard geldt dit uitsluitend op de aanschafprijs. De renovatiekosten kunnen pas weer opgevoerd worden bij verkoop, om de winst te drukken, maar…
U schrijft dat u op dit moment ieder voor 50% eigenaar bent van de huidige woning, maar de nieuw aan te schaffen woning wellicht op naam van de oudste wilt zetten om na 3 jaar én op de leeftijd van minimaal 65 deze ‘belastingvrij’ te kunnen verkopen.
Hier zou ik even een pas op de plaats maken en een belastingadviseur of economist raadplegen. Ik kan me namelijk voorstellen, dat Hacienda hier een stokje voor steekt door te stellen, dat slechts de persoon die daadwerkelijk herinvesteert met zijn/haar 50% uit de verkoop de vrijstelling geniet. De ander zou dan wellicht alsnog belasting moeten afdragen over zijn/haar deel.
Ik hoop dat u iets aan dit antwoord heeft.
Wij hebben ons verkocht 3 maanden voordat mijn man 65 wordt! Zijn al 10 jaar resident en doen aangifte en betalen belasting in spanje! Is er een mogelijkheid dat we nog iets terug kunnen vorderen op de winstbelasting! Wanneer dit volgend jaar gaan opgeven!
Hartelijk dank voor uw reaktie,« mvg Els Drop
In principe wordt er gekeken naar de datum van notariële overdracht, dus in beginsel zal het moeilijk worden om nog iets terug te vorderen. Ervan uitgaande dat u, eventueel in overleg met uw advocaat of makelaar, alle gemaakte onkosten zoals verbouwingen, renovaties, schilderwerk, aankoopkosten, etc. heeft opgevoerd om de winst te drukken, is er waarschijnlijk niet veel meer mogelijk.
Als makelaar zou mijn advies geweest zijn om de overdracht 3 maanden uit te stellen, maar dat is achteraf… Nu moet u maar zo denken, dat u winstbelasting dient te betalen, maar er toch nog winst overblijft. Dat is bij heel veel verkopers op dit moment wel anders.
Het glas is altijd half-vol of half-leeg.
[…] Source Article from http://blog.nicla-casas.com/2013/12/winstbelasting-bij-verkoop-spaanse-woning/ […]