Het zal bij iedereen bekend zijn, dat er bij de aankoop van een Spaanse woning overdrachtsbelasting betaald dient te worden. Bij verkoop dient u echter rekening te houden met de winstbelasting die u af dient te dragen. In onderstaande aflevering van NICLA TV kunt u zien, dat deze twee belastingen indirect veel met elkaar te maken hebben.
Bij de aankoop van een Spaanse woning krijgt u te maken met de zogenaamde Kosten Koper. Een onderdeel van deze Kosten Koper is de overdrachtsbelasting van 8% of 10%, die normaal gesproken geheven wordt over de prijs die opgenomen wordt in de escritura. “Normaal gesproken”? Ja, want dat is niet altijd zo…
Fiscale waarde
Als de koopsom van een bepaalde woning lager is dan de fiscale waarde (niet te verwarren met de kadastrale waarde), dan wordt de overdrachtsbelasting niet geheven over de koopsom, maar over de fiscale waarde. Veel mensen die dachten een goede koop te hebben gedaan, worden hierdoor later geconfronteerd met een naheffing van overdrachtsbelasting waar zij niets van wisten en er dus ook geen rekening mee hadden gehouden. Op zich is dat al vreemd te noemen, want een makelaar, gestor of advocaat kan heel eenvoudig uitrekenen wat de totaal te betalen overdrachtsbelasting zal zijn.
Als vooraf bekend is hoeveel overdrachtsbelasting u dient te betalen, kunt u ervoor kiezen om dit hele bedrag ineens bij de notariële overdracht te voldoen óf een gedeelte, berekend over de koopsom, direct te betalen en het verschil, in de vorm van een naheffing, later te voldoen. Uiteindelijk zal het linksom of rechtsom afgerekend moeten worden met Hacienda, de Spaanse belastingdienst.
Lagere prijs = minder overdrachtsbelasting
Omdat de overdrachtsbelasting berekend wordt over de prijs van de onroerende zaken, denken kopers hierop te kunnen besparen door een gedeelte van de koopsom in de escritura op te laten nemen als meubels. Het is inderdaad correct dat u geen overdrachtsbelasting betaalt over zaken als meubels, maar bij controle door Hacienda moet u wel aan kunnen tonen waar die meubels met een bepaalde waarde terug te vinden zijn. Als koper bent u hiervoor zelf verantwoordelijk. Bovendien kan een verlaagde prijs in uw escritura bij aankoop nadelig zijn bij de verkoop.
Minder overdrachtsbelasting = hogere winstbelasting
De winstbelasting (voor niet-residenten 20% in 2015 en 19% in 2016) wordt berekend over het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs zoals vermeld staat in uw escritura bij aankoop van uw Spaanse woning. Dit betekent derhalve, dat de winst groter wordt naarmate de prijs, om welke reden dan ook, lager is opgenomen in uw escritura.
Voorbeeld *):
Stel u koopt een woning in Spanje voor € 100.000, maar om de overdrachtsbelasting te drukken, besluit u in overleg met de verkoper voor € 15.000 aan meubels op te laten nemen. De fiscale waarde ligt op € 75.000, dus in dit geval wordt de overdrachtsbelasting ‘normaal’ geheven over de koopsom.
Overdrachtsbelasting in Andalucía: 8% van € 85.000 = € 6.800 i.p.v. € 8.000 => ‘besparing’ € 1.200
Overdrachtsbelasting in andere regio’s: 10% van € 85.000 = € 8.500 i.p.v. € 10.000 => ‘besparing’ € 1.500
Het volgende jaar ziet u een mooiere en grotere woning en u besluit uw woning weer te verkopen voor dezelfde prijs, maar uw koper heeft geen interesse in de meubels. Derhalve wordt de prijs in de nieuwe escritura € 100.000
Winstbelasting in 2016: 19% van (verkoopprijs € 100.000 -/- prijs in uw escritura € 85.000) € 15.000 = € 2.850
Uw voordeel van € 1.200 of € 1.500 als besparing op de overdrachtsbelasting is in dit geval omgeslagen naar een nadeel op de winstbelasting, waarbij u per saldo € 1.650 of € 1.350 toegeeft.
*) overige aankoopkosten en eventuele aftrekposten bij verkoop zijn in dit voorbeeld buiten beschouwing gelaten.
Zo ziet u dat een ‘papieren-winst’ nadelige gevolgen kan hebben. In dit voorbeeld ontvangt u in principe dezelfde prijs, maar omdat de koopsom in uw escritura lager vermeld staat i.v.m. de meubels, maakt u volgens Hacienda winst. Uiteraard is uw nadeel stukken minder als u écht winst maakt bij verkoop, want hoewel u ook dan 20% (2015) of 19% (2016) belasting betaalt, houdt u nog steeds 80% of 81% van uw winst over.
NICLA TV
In onderstaande aflevering van NICLA TV krijgt u meer uitleg over deze belastingen bij aan- en verkoop van een Spaanse woning. Ook de berekening van de fiscale waarde wordt nader bekeken om uiteindelijk tot de conclusie te komen, dat de overdrachtsbelasting en de winstbelasting op de een of andere manier met elkaar in verband kunnen staan.
Voorkom vervelende verrassingen door naheffingen waar u geen rekening mee had gehouden tijdens de aankoop van uw Spaanse woning. Laat u begeleiden door een professional die u op deskundige wijze kan voorrekenen wat de totale kosten bij aankoop zullen bedragen.
(Als u de video niet kunt bekijken, klik dan op de titel van dit blog helemaal bovenaan de tekst)
Volg onderstaande links voor aanvullende informatie over:
– Kosten bij aankoop Spaanse woning
– Winstbelasting bij verkoop Spaanse woning
Indien u vragen heeft, kunt u uiteraard altijd vrijblijvend contact opnemen voor nadere uitleg.
Mis niets en abonneer u gratis op NICLA TV
(klik hierboven)
kan je in spanje ook een bod op een bestaand huis doen vrij op naam? dus zo dat de verkoper de overdrachtsbelasting, en notaris kosten betaald?
m.vr.gr. B. de Leeuw
Er kan altijd een bod gedaan worden en tijdens de onderhandelingen zou dit besproken kunnen worden. Het is echter niet gebruikelijk omdat de verkoper dan direct de uiteindelijke koopsom met zo’n 10% tot 12% dient te verlagen.