Jan 042018
 

Regelmatig ontvang ik e-mails van mensen die in de problemen zijn geraakt na de aankoop van een Spaanse woning. Ze vragen me wat ze moeten doen, maar in de meeste gevallen is het al te laat en zullen ze hun verlies moeten nemen. Er zijn verschillende oorzaken van de problemen en daarom zal ik in een aantal blogs de diverse mogelijke valkuilen nader toelichten in de hoop en het vertrouwen dat ú niet in de val loopt.

Deze keer: De Voorbereiding

Hoewel er, zowel door collega’s als door mij, steeds weer op gehamerd wordt, dat u met een goede voorbereiding heel veel problemen kunt voorkomen, zijn er helaas nog steeds mensen die dit advies aan hun laars lappen. We zeggen het echter niet voor niets en ik bied u zelfs gratis alle informatie die u helpen om u in te lezen voordat u ‘het onbekende’ instapt.

Alles is vreemd en nieuw

U bent van plan om een woning in Spanje te kopen. Een vreemd land met andere wetten en regels dan u in Nederland of België gewend bent om nog maar te zwijgen over de taal. Dan is het logisch dat u vragen en twijfels heeft, maar daarvoor kunt u altijd bij uw makelaar terecht. Wij zijn ervoor om u het geheel duidelijk uit te leggen, zodat alles u helder is voordat u überhaupt een afspraak maakt om naar Spanje te komen en de gewenste woning(en) gaat bekijken. Dan dient u echter wél gebruik te maken van de informatie die beschikbaar wordt gesteld.

Dat een slechte of helemaal géén voorbereiding kan leiden tot tijdsverlies tijdens het aankoopproces zal u duidelijk zijn. De makelaar zal u dan namelijk ter plaatse elke stap uit moeten leggen, de diverse gebruikte termen moeten verklaren en uw verdere vragen moeten beantwoorden. Hierdoor blijft er minder tijd over voor bezichtigingen of tijd voor uzelf om op eigen gelegenheid bepaalde activiteiten te plannen of de omgeving te verkennen. Dat is zonde van uw beperkte verblijf in Spanje. Met een betere voorbereiding kunt u die tijd besparen, zodat u zich in Spanje kunt concentreren op leukere en interessantere zaken.

Doe-het-zelvers

Mensen die het allemaal wel zélf denken te kunnen organiseren, lopen echter nóg meer kans op problemen bij de aankoop van hun Spaanse woning. Deze doe-het-zelvers zijn meestal personen die al vaker in Nederland of België onroerend goed hebben aan- en verkocht. Ja, ik ben zelfs makelaars tegengekomen die bij mij aanklopten omdat ze in de problemen waren geraakt bij de aankoop van hun Spaanse woning waarvan ze dachten dat ‘wel even’ zélf te kunnen regelen. Het is namelijk niet zo eenvoudig als het lijkt, want u dient met meerdere zaken rekening te houden en er dient meer gecontroleerd te worden.

Als deze kopers in Nederland of België een woning willen kopen, nemen ze hun eigen makelaar mee, laten een taxatie uitvoeren en verlangen een bouwkundig rapport van de betreffende woning. Dit alles om te voorkomen dat ze ‘een kat in de zak’ kopen. Zekerheid boven alles! Nu komen deze zelfde mensen naar Spanje met het idee om een Spaanse woning aan te kopen. Ze spreken de taal niet, zijn niet op de hoogte van wetten en regels en weten niet waar ze de noodzakelijke informatie kunnen achterhalen. Toch denken ze zelfstandig het hele aankoopproces te kunnen doorlopen, met alle gevolgen van dien.

Doe het voor uzelf

Daarom nogmaals het dringende advies om u goed voor te bereiden op de mogelijke aankoop van uw Spaanse woning. Zorg dat alles u duidelijk is voordat u naar Spanje komt en indien u vragen heeft, geef deze dan door zodat een en ander opgehelderd kan worden. Een klein beetje aandacht en tijd vooraf voorkomt heel veel onduidelijkheden achteraf. U wordt bij aankomst in Spanje echt niet overhoord over uw kennis, maar het is voor uzélf; als u weet waarover men spreekt, kan men u niets wijsmaken.

 

Andere mogelijke oorzaken van problemen bij de aankoop van een Spaanse woning:
Gebrek aan inzicht in de financiering
Cowboys en Nepmakelaars
Bezichtigingsreizen
Aannemers zonder bankgarantie
Niet-onafhankelijke advocaten

 

 

  17 Responses to “Problemen bij de aankoop van een Spaanse woning 1: Slechte Voorbereiding”

  1. Beste mensen, ik lees met ontzetting dat jullie vermoeden slachtoffer te zijn van advocaten. Ik ben zelf 31 jaar advocaat en aangesloten bij de balies van Almeria en Antwerpen. De advocaat heeft internationaal een deontologie en een beroepsaansprakelijkheid, waarvoor hij verzekerd is via de balie. In Spanje moet je opletten met het woord abogado, want dat is niet altijd gelijk aan een balie-aangesloten advocaat. Zo jullie denken dat jullie advocaat niet jullie belangen verdedigde, noch behoorlijk werkte, dan heeft hij / zij een verantwoordingsplicht zowel naar jullie als cliënt, als naar de balie toe. Mvg W.Dreessen http://www.lawontime.be

    • Geachte heer Dreessen,

      Onze advocaat was/is aangesloten bij “de balie” en is volgens zijn info ook verzekerd.
      Hoe ga ik echter aantonen dat hij zijn werk niet goed heeft gedaan….?
      Letterlijk word het volgende gesteld
      Start citaat:
      De “klacht” wordt eerst intern beoordeeld door een andere advocaat. Deze zal proberen tot een oplossing met u te komen. Lukt dat niet, dan kan in daarvoor in aanmerking komende gevallen wellicht een bemiddeling de decano van de Provinciale Orde van Advocaten in Spanje, een oplossing brengen. Mocht ook dat niet tot oplossing komen, staat u in daar voor in aanmerking komende gevallen de weg open van een klachten procedure.
      Einde citaat.

      De klacht word dus eerst intern beoordeeld…ofwel “de slager keurt zijn eigen vlees”
      Vervolgens als het al lukt om daar voorbij te komen een procedure in het Spaans volgens Spaans recht.
      Dat betekent dus o.a. het inhuren van een andere advocaat en gezien onze ervaringen tot op heden een eindeloos lange procedure(als voorbeeld, onze advocaat heeft 2 jaar nodig gehad om onze licencia de primera occupacion voor elkaar te krijgen!!) en, niet onbelangrijk, ook veel geld!
      Het ziet er op papier allemaal prachtig uit, de praktijk is echter veel weerbarstiger!!

      Wij hebben het maar opgegeven en wij blijven erbij dat de gemiddelde buitenlander in Spanje aan de goden is overgeleverd, zeker als je zelf iets wil bouwen!!

      • Geachte heer,mevrouw,

        Het spijt me zeer dat u die ervaring heeft moeten doorstaan. Spijtig dat u niet met mij eerder in contact kwam. Maar te laat is het nooit. Het komt mij voor dat wat u wordt gezegd over de interne beoordeling van een klacht zuivere misleiding is, laat staan enige lichte vorm van intimidatie. Heeft u ooit die “second opinion” op papier gekregen ?
        Alles begint altijd met een goede voorbereiding: weten met wie je wat gaat doen voor eigen rekening.
        Mvg W.Dreessen http://www.lawontime.be

      • Geachte heer, mevrouw,

        Het spijt me dat u deze ervaringen heeft moeten doorstaan en dat u niet eerder met mij in contact kwam. Maar het is nooit te laat. Alles begint met een goede voorbreiding : met wie ga ik wat waneer doen voor eigen rekening. Het citaat dat u aanhaalt komt mij minstens vreemd voor, als zeg ik liever misleidend.Er is niet zoiets als intrene beoordeling of bemiddeling, als u officiëel klacht indient . Deze wordt officiëel onderzocht. Als gevolg daarvan moet de advocaat aangifte doen bij zijn verzekeraar en zowel de balie als uzelf ervan inlichten. De verzekerara beoorddeelt de schade die u leed. De balie behandelt het tuchtgegeven en gaat desnoods over tot deontologische vervolging. Zo werkt het systeem. Mvg W.Dreessen http://www.lawontime.be

        • Dank voor Uw medeleven maar wij denken niet dat Uw kantoor voor ons van betekenis kan zijn, daar het advocatenkantoor waar hier omgaat en ons huis gelegen zijn in de provincie Valencia, dat is minimaal zo’n 400 km verwijdert van Uw locatie, dus niet werkbaar.
          Daarbij het feit dat wij helemaal klaar zijn met Spanje en na bijna 3 uitermate lastige jaren geen enkele hoop hebben op een redelijke afloop.
          Wij zijn er klaar mee en hebben het voornemen om het huis te verkopen en ons verlies te nemen.

  2. In dit geval denk ik dat ik het met Claus eens ben.
    Ten eerste denk ik dat het publiekelijk aan de schandpaal nagelen niet zoveel zin heeft, daarbij gebeurt dat al heel veel en de controleerbaarheid daarvan is slecht.
    Dan word het al snel een welles nietes spelletje met daarbij ook nog het risico van smaad etc.
    Daarbij vind ik dit blog van Claus ook niet de juiste plaats voor dit soort zaken.

    Ik vind wel dat het zinvol zou zijn als er een site zou zijn/ komen waar dit soort zaken gemeld kan worden en waar hoor en wederhoor plaats zou vinden.
    Ik heb wat dat betreft echter geen illusies want dan moet je er een paar hele ervaren mensen op zetten en ik denk niet dat die in Spanje te vinden zijn.

    Maar Claus, als je je geroepen voelt een nieuwe carrière te starten als mediator in dit soort zaken voorspel ik je veel werk 🙂

    Overigens ben ik best bereid om naam en toenaam te vermelden, veel te verliezen hebben wij niet meer…….

    Met groet, Rob van Amerongen

    • Hoi Rob,

      Ik neem aan dat dit een reactie is op het bericht van ‘Meerheknie’, die op zijn beurt weer reageerde op de opmerking van ‘Geewizz’ (zie hieronder).

      Ik voel me in elk geval zeker niet geroepen om als mediator op te treden. Je raakt dan ongewild betrokken bij problemen waar je zelf part noch deel aan hebt en je kunt het toch nooit goed doen. Dus daar bedankt ik hartelijk voor. Bovendien heb ik er ook helemaal geen tijd voor.

      • Dag Claus,
        Je veronderstelling betreffende de reactie op “meerheknie” is correct.
        Overigens was mijn opmerking betreffende mediator ook niet serieus bedoeld.
        Je hebt volkomen gelijk v.w.b. het feit dat je het dan nooit goed doet maar een soort rijdende rechter (als je daar tenminste bekend mee bent) in Spanje zou wel heel handig zijn.
        Er gaat echt nog heeel veel mis in Spanje; goede voorbereiding of niet!!
        Ik zie zelfs makelaars de boot in gaan…… vandaar mijn idee dat particulieren eigenlijk niets te zoeken hebben in Spanje.
        Maar goed, misschien beter om deze discussie maar te sluiten voordat ik me weer boos maak.
        PS: Wie Geewizz is lijkt me nu ook wel duidelijk 🙂

  3. Hoi. Ik heb 10 jaar geleden een huisje gekocht daar 3 jaar rustig gewoond tot dat ik een schrijven ontving dat mijn huis afgebroken moest worden. Dit reden dat de buurvrouw de 1ste rechtszaak heeft verloren en daarna de gemeente een rechtszaak heeft aangespannen. Antwoord hoger gerecht de gemeente had de vergunningen tot reforma niet mogen geven. In de nota simple stond niets vermeld. Alles was goed. Ik zit vanaf 2013 in rechtszaken maar niemand kan wat doen of voelen zich geheel niet aansprakelijk. Wie kan ik hier op aanspreken?

    • Dat is moeilijk te beoordelen zonder de exacte situatie te kennen. In elk geval dient je advocaat bij twijfel over de bestemming van de woning (gebouwd op suelo rural of rústica) verder te informeren naar het regionale bestemmingsplan. Dát is namelijk doorslaggevend. Een rechter zal altijd terugkijken naar de basis en van daaruit beoordelen of een vergunning al dan niet ten onrechte is verstrekt.

      Bijv.: een gemeente verstrekt een bouwvergunning, de woning wordt gebouwd en verkocht. Dan lijkt het of alles in orde is, want er is immers een vergunning. Als echter blijkt dat de woning gebouwd is op een perceel dat op dat moment te boek stond als ‘suelo rústico’ dan is de vergunning ten onrechte verstrekt met alle gevolgen van dien.

  4. Dag Claus,
    Ben het op zich met je eens dat een goede voorbereiding en het inhuren van goede mensen belangrijk is maar….
    Wij hadden ons goed voorbereid en mensen ingehuurd met goede referenties (dachten we)
    Uiteindelijk is ons project uitgemond in een drama vanwege het feit dat het z.g. gerenommeerde spaanse kantoor met (Nederlandse) advocaat z’n werk totaal niet gedaan heeft, de aannemer er een totale rommel van heeft gemaakt omdat hij veel te veel projecten in dezelfde tijd had aangenomen een kritische aparejador ontsloeg zonder dat wij dat wisten etc.
    Zo kan ik nog heel veel zaken aandragen waar de tranen van in je ogen springen.
    Onze makelaar heeft nog wel geprobeerd te redden wat er te redden viel maar liep ook tegen een muur van Spaanse onwil op en is er uiteindelijk ook financieel bij ingeschoten daar onze makelaar ons o.a. de aannemer had geadviseerd. Het enige wat probleemloos is verlopen is de aankoop van de grond….

    Ik ga het verhaal niet te lang maken maar er lopen in Spanje nog steeds veel te veel cowboys rond en het is nog steeds een nationale sport om buitenlanders een poot uit te draaien.

    Helaas zijn ook wij daar slachtoffer van geworden ondanks een gedegen voorbereiding.

    M.a.w. bezint eer ge begint

    • Bedankt voor je reactie.

      Vervelend om te lezen dat het zo verkeerd is gelopen. Als het bouwperceel al wél op naam staat, is door natrekking al hetgeen erop gebouwd is ook direct jouw eigendom, dus misschien kun je daar iets mee in overleg met je advocaat…?

      Over cowboys, advocaten en aannemers kom ik in latere blogs over ‘de problemen bij aankoop’ nog te spreken.

      • Het hele bouwproces is inmiddels voltooid, we hebben een gedeelte van het huis gewoon twee keer betaald !!
        V.w.b. onze advocaat, die wil ik nooit meer zien omdat wij ons niet aan de indruk kunnen onttrekken dat hij met de aannemer onder 1 hoedje heeft gespeeld.
        Maar ja, bewijzen hoe doe je dat….
        Wij hebben ons verlies uiteindelijk genomen en proberen de hele bittere smaak maar te vergeten.
        Kan je echter wel vertellen dat wij nooit en te nimmer nog iets zullen ondernemen in Spanje.

        Ik wil met dit verhaal maar aangeven dat je ondanks goede voorbereiding toch enorm de boot in kunt gaan in Spanje en dat je recht halen vele malen lastiger (en soms zelfs onmogelijk) is dan in NL
        Garanties in ES zijn heel wat minder waard dan in NL…..

        • Uiteraard ken ik de hele situatie niet en kan ik dus ook niet beoordelen waar het fout is gelopen. In de ruim 20 jaar op de Spaanse woningmarkt heb ik echter nog nooit meegemaakt dat iemand teveel betaald heeft voor een nieuw te bouwen woning.

          Met een waterdicht bouwcontract weten alle partijen wat hun rechten en plichten zijn. De verschillende bouwfases binnen de autopromocion dienen afgetekend te worden door de architect en middels deze certificaten volgt de betaling. De aparejador (of de vervanger van de oorspronkelijke) houdt toezicht op de bouw en de uitvoering.

          Omdat wij dat ook verzorgen, weet ik exact hoe het werkt. Garanties worden binnen het bouwcontract opgenomen, maar er zijn natuurlijk ook wettelijke garantieperiodes, dus die gelden voor iedereen.

          Ondanks de vervelende start wens ik je toch veel woongenot onder de Spaanse zon!

          • Ik wil hier ook geen discussie starten betreffende dit onderwerp maar garanties zijn in Spanje veel minder waard dan je zou verwachten. Ook in ons contract zaten die ingebouwd maar als de bouwer het laat afweten en (in ons geval) de advocaat er met de pet naar gooit heb je weinig in te brengen. Wij zijn echt stomverbaasd over het feit dat de aparejador alles heeft goedgekeurd zonder dat hij het ooit gezien blijkt te hebben. Daarom hebben wij een gedeelte opnieuw moeten laten doen en dat heeft ons veel geld gekost.
            Zou je graag wat foto’s laten zien van een aantal zaken, je zou je ogen niet geloven….
            Ik wil hier alleen maar aangeven dat als je iets laat doen in Spanje je er met neus bovenop moet zitten en je dan zelfs nog het risico loopt dat je de boot ingaat ondanks harde afspraken op schrift!!
            Hierbij wil ik ook aantekenen dat wij ons heel goed bewust waren en zijn dat zaken in Spanje anders zijn en gaan en daar hebben wij ook geen problemen mee.

            Overigens zijn wij helemaal klaar met Spanje en staat onze “droom” te koop
            Wij wonen toch liever in een land waar je de meeste mensen wel kunt vertrouwen, mooi weer of geen mooi weer.
            Even voor de duidelijkheid dit is zeer zeker niet voor jou bedoeld daar wij veel goede dingen over je horen.
            Helaas werk jij niet in heel Spanje 🙂

        • Hallo Geewizz,

          Ook ik heb flinke problemen ondervonden met de aankoop van onze Spaanse woning in Andalusie. Advocaat, makelaar én eigenaar hebben alledrie gelogen en/ of werk niet goed gedaan.

          Is er geen site waar we deze mensen met naam en toenaam kunnen noemen om hiermee potentieel toekomstige slachtoffers te waarschuwen?

          • Een site voor ‘name & shame’ bestaat niet hoewel velen het via Social Media proberen. Je zou Mondi (www.mondi.nl) aan kunnen schrijven. Zij houden zich onder andere bezig met dergelijke wanpraktijken.

            Overigens is het dan wel zo ‘sportief’ om, als je namen gaat noemen, jezélf dan ook niet te verschuilen achter een fake-naam. Gelijke monniken, gelijke kappen…

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)