Jan 042018
 

Regelmatig ontvang ik e-mails van mensen die in de problemen zijn geraakt na de aankoop van een Spaanse woning. Ze vragen me wat ze moeten doen, maar in de meeste gevallen is het al te laat en zullen ze hun verlies moeten nemen. Er zijn verschillende oorzaken van de problemen en daarom zal ik in een aantal blogs de diverse mogelijke valkuilen nader toelichten in de hoop en het vertrouwen dat ú niet in de val loopt.

Deze keer: De Voorbereiding

Hoewel er, zowel door collega’s als door mij, steeds weer op gehamerd wordt, dat u met een goede voorbereiding heel veel problemen kunt voorkomen, zijn er helaas nog steeds mensen die dit advies aan hun laars lappen. We zeggen het echter niet voor niets en ik bied u zelfs gratis alle informatie die u helpen om u in te lezen voordat u ‘het onbekende’ instapt.

Alles is vreemd en nieuw

U bent van plan om een woning in Spanje te kopen. Een vreemd land met andere wetten en regels dan u in Nederland of België gewend bent om nog maar te zwijgen over de taal. Dan is het logisch dat u vragen en twijfels heeft, maar daarvoor kunt u altijd bij uw makelaar terecht. Wij zijn ervoor om u het geheel duidelijk uit te leggen, zodat alles u helder is voordat u überhaupt een afspraak maakt om naar Spanje te komen en de gewenste woning(en) gaat bekijken. Dan dient u echter wél gebruik te maken van de informatie die beschikbaar wordt gesteld.

Dat een slechte of helemaal géén voorbereiding kan leiden tot tijdsverlies tijdens het aankoopproces zal u duidelijk zijn. De makelaar zal u dan namelijk ter plaatse elke stap uit moeten leggen, de diverse gebruikte termen moeten verklaren en uw verdere vragen moeten beantwoorden. Hierdoor blijft er minder tijd over voor bezichtigingen of tijd voor uzelf om op eigen gelegenheid bepaalde activiteiten te plannen of de omgeving te verkennen. Dat is zonde van uw beperkte verblijf in Spanje. Met een betere voorbereiding kunt u die tijd besparen, zodat u zich in Spanje kunt concentreren op leukere en interessantere zaken.

Doe-het-zelvers

Mensen die het allemaal wel zélf denken te kunnen organiseren, lopen echter nóg meer kans op problemen bij de aankoop van hun Spaanse woning. Deze doe-het-zelvers zijn meestal personen die al vaker in Nederland of België onroerend goed hebben aan- en verkocht. Ja, ik ben zelfs makelaars tegengekomen die bij mij aanklopten omdat ze in de problemen waren geraakt bij de aankoop van hun Spaanse woning waarvan ze dachten dat ‘wel even’ zélf te kunnen regelen. Het is namelijk niet zo eenvoudig als het lijkt, want u dient met meerdere zaken rekening te houden en er dient meer gecontroleerd te worden.

Als deze kopers in Nederland of België een woning willen kopen, nemen ze hun eigen makelaar mee, laten een taxatie uitvoeren en verlangen een bouwkundig rapport van de betreffende woning. Dit alles om te voorkomen dat ze ‘een kat in de zak’ kopen. Zekerheid boven alles! Nu komen deze zelfde mensen naar Spanje met het idee om een Spaanse woning aan te kopen. Ze spreken de taal niet, zijn niet op de hoogte van wetten en regels en weten niet waar ze de noodzakelijke informatie kunnen achterhalen. Toch denken ze zelfstandig het hele aankoopproces te kunnen doorlopen, met alle gevolgen van dien.

Doe het voor uzelf

Daarom nogmaals het dringende advies om u goed voor te bereiden op de mogelijke aankoop van uw Spaanse woning. Zorg dat alles u duidelijk is voordat u naar Spanje komt en indien u vragen heeft, geef deze dan door zodat een en ander opgehelderd kan worden. Een klein beetje aandacht en tijd vooraf voorkomt heel veel onduidelijkheden achteraf. U wordt bij aankomst in Spanje echt niet overhoord over uw kennis, maar het is voor uzélf; als u weet waarover men spreekt, kan men u niets wijsmaken.

 

 

  7 Responses to “Problemen bij de aankoop van een Spaanse woning 1: Slechte Voorbereiding”

  1. Hoi. Ik heb 10 jaar geleden een huisje gekocht daar 3 jaar rustig gewoond tot dat ik een schrijven ontving dat mijn huis afgebroken moest worden. Dit reden dat de buurvrouw de 1ste rechtszaak heeft verloren en daarna de gemeente een rechtszaak heeft aangespannen. Antwoord hoger gerecht de gemeente had de vergunningen tot reforma niet mogen geven. In de nota simple stond niets vermeld. Alles was goed. Ik zit vanaf 2013 in rechtszaken maar niemand kan wat doen of voelen zich geheel niet aansprakelijk. Wie kan ik hier op aanspreken?

    • Dat is moeilijk te beoordelen zonder de exacte situatie te kennen. In elk geval dient je advocaat bij twijfel over de bestemming van de woning (gebouwd op suelo rural of rústica) verder te informeren naar het regionale bestemmingsplan. Dát is namelijk doorslaggevend. Een rechter zal altijd terugkijken naar de basis en van daaruit beoordelen of een vergunning al dan niet ten onrechte is verstrekt.

      Bijv.: een gemeente verstrekt een bouwvergunning, de woning wordt gebouwd en verkocht. Dan lijkt het of alles in orde is, want er is immers een vergunning. Als echter blijkt dat de woning gebouwd is op een perceel dat op dat moment te boek stond als ‘suelo rústico’ dan is de vergunning ten onrechte verstrekt met alle gevolgen van dien.

  2. Dag Claus,
    Ben het op zich met je eens dat een goede voorbereiding en het inhuren van goede mensen belangrijk is maar….
    Wij hadden ons goed voorbereid en mensen ingehuurd met goede referenties (dachten we)
    Uiteindelijk is ons project uitgemond in een drama vanwege het feit dat het z.g. gerenommeerde spaanse kantoor met (Nederlandse) advocaat z’n werk totaal niet gedaan heeft, de aannemer er een totale rommel van heeft gemaakt omdat hij veel te veel projecten in dezelfde tijd had aangenomen een kritische aparejador ontsloeg zonder dat wij dat wisten etc.
    Zo kan ik nog heel veel zaken aandragen waar de tranen van in je ogen springen.
    Onze makelaar heeft nog wel geprobeerd te redden wat er te redden viel maar liep ook tegen een muur van Spaanse onwil op en is er uiteindelijk ook financieel bij ingeschoten daar onze makelaar ons o.a. de aannemer had geadviseerd. Het enige wat probleemloos is verlopen is de aankoop van de grond….

    Ik ga het verhaal niet te lang maken maar er lopen in Spanje nog steeds veel te veel cowboys rond en het is nog steeds een nationale sport om buitenlanders een poot uit te draaien.

    Helaas zijn ook wij daar slachtoffer van geworden ondanks een gedegen voorbereiding.

    M.a.w. bezint eer ge begint

    • Bedankt voor je reactie.

      Vervelend om te lezen dat het zo verkeerd is gelopen. Als het bouwperceel al wél op naam staat, is door natrekking al hetgeen erop gebouwd is ook direct jouw eigendom, dus misschien kun je daar iets mee in overleg met je advocaat…?

      Over cowboys, advocaten en aannemers kom ik in latere blogs over ‘de problemen bij aankoop’ nog te spreken.

      • Het hele bouwproces is inmiddels voltooid, we hebben een gedeelte van het huis gewoon twee keer betaald !!
        V.w.b. onze advocaat, die wil ik nooit meer zien omdat wij ons niet aan de indruk kunnen onttrekken dat hij met de aannemer onder 1 hoedje heeft gespeeld.
        Maar ja, bewijzen hoe doe je dat….
        Wij hebben ons verlies uiteindelijk genomen en proberen de hele bittere smaak maar te vergeten.
        Kan je echter wel vertellen dat wij nooit en te nimmer nog iets zullen ondernemen in Spanje.

        Ik wil met dit verhaal maar aangeven dat je ondanks goede voorbereiding toch enorm de boot in kunt gaan in Spanje en dat je recht halen vele malen lastiger (en soms zelfs onmogelijk) is dan in NL
        Garanties in ES zijn heel wat minder waard dan in NL…..

        • Uiteraard ken ik de hele situatie niet en kan ik dus ook niet beoordelen waar het fout is gelopen. In de ruim 20 jaar op de Spaanse woningmarkt heb ik echter nog nooit meegemaakt dat iemand teveel betaald heeft voor een nieuw te bouwen woning.

          Met een waterdicht bouwcontract weten alle partijen wat hun rechten en plichten zijn. De verschillende bouwfases binnen de autopromocion dienen afgetekend te worden door de architect en middels deze certificaten volgt de betaling. De aparejador (of de vervanger van de oorspronkelijke) houdt toezicht op de bouw en de uitvoering.

          Omdat wij dat ook verzorgen, weet ik exact hoe het werkt. Garanties worden binnen het bouwcontract opgenomen, maar er zijn natuurlijk ook wettelijke garantieperiodes, dus die gelden voor iedereen.

          Ondanks de vervelende start wens ik je toch veel woongenot onder de Spaanse zon!

          • Ik wil hier ook geen discussie starten betreffende dit onderwerp maar garanties zijn in Spanje veel minder waard dan je zou verwachten. Ook in ons contract zaten die ingebouwd maar als de bouwer het laat afweten en (in ons geval) de advocaat er met de pet naar gooit heb je weinig in te brengen. Wij zijn echt stomverbaasd over het feit dat de aparejador alles heeft goedgekeurd zonder dat hij het ooit gezien blijkt te hebben. Daarom hebben wij een gedeelte opnieuw moeten laten doen en dat heeft ons veel geld gekost.
            Zou je graag wat foto’s laten zien van een aantal zaken, je zou je ogen niet geloven….
            Ik wil hier alleen maar aangeven dat als je iets laat doen in Spanje je er met neus bovenop moet zitten en je dan zelfs nog het risico loopt dat je de boot ingaat ondanks harde afspraken op schrift!!
            Hierbij wil ik ook aantekenen dat wij ons heel goed bewust waren en zijn dat zaken in Spanje anders zijn en gaan en daar hebben wij ook geen problemen mee.

            Overigens zijn wij helemaal klaar met Spanje en staat onze “droom” te koop
            Wij wonen toch liever in een land waar je de meeste mensen wel kunt vertrouwen, mooi weer of geen mooi weer.
            Even voor de duidelijkheid dit is zeer zeker niet voor jou bedoeld daar wij veel goede dingen over je horen.
            Helaas werk jij niet in heel Spanje 🙂

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)